看華夏幸福(600340)是否“困境反轉”，還需看公司經營基本面是否能夠持續向好。

(資料圖)

不到兩周時間，最早出險的房企華夏幸福的股價從2.41元最高沖到2.94元，漲幅高達21.9%。

股價大漲的起因是一則債務重組的利好消息。1月29日晚間，華夏幸福（600340.SH）公告稱，英格蘭及威爾士高等法院于英國時間1月23日下午2點30分召開裁決庭審，庭審裁決了華夏幸福境外債協議安排重組生效，預計于2023年1月31日完成重組交割。

華夏幸福方面表示，該裁決對持有全部49.6億美元境外債的債權人強制生效，解決了華夏幸福全部境外金融債務風險，標志著華夏幸福境外債券重組方案獲得通過。

判決后，華夏幸福2192億元金融債務中已有1723億元完成重組，占比78%。這也意味著這家暴雷的前千億房企，已經進入債務重組的收尾階段。

1月30日，華夏幸福發布2022年業績預告。公告顯示，預計華夏幸福2022年度將實現扭虧為盈，預計實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為11億元到16億元。預計華夏幸福2022年度實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為-173億元到-168億元。

公布業績盈利預告后，華夏幸福的股價迎來大漲。有投資者認為隨著債務重組收尾，華夏幸?；驅⒂瓉怼袄Ь撤崔D”，而困境反轉是不少低估值投資者最為青睞的投資主題之一。

《巴倫周刊》中文版認為，雖然此次華夏幸福的債務重組工作有了重要進展，但是公司自有資產面臨著越來越小的變現空間，“輕資產”業務轉型能否支撐后續償債仍是未知數，現在談“困境反轉”或許還為時尚早。

越賣越少的資產缺乏變現空間

看華夏幸福是否“困境反轉”，還需看公司經營基本面是否能夠持續向好?，F在看來，華夏幸福面臨的經營挑戰并不小。

華夏幸福賴以起家的是產業園運營，通過產業園勾地開發，出售產業園配套住宅，并通過產業園區的運營獲取利潤。這其中，地產開發占公司營收相當大的一部分。但是，隨著華夏幸福重倉的環京樓市冰封，公司也陷入經營困境，開始出售資產來償還債務，華夏幸福自身擁有的資產數量也在不斷下降。

儲備項目數量不多，后續該如何創造更多營收來提升償債能力，這是華夏幸福面臨的第一個問題。

2022年未經審核的三季報顯示，華夏幸福地產儲備項目中一級土地整理面積828.12萬平方米，規劃計容建筑面積771.89萬平方米。項目大多數分布在三四線城市，自身可以拿來變賣的貨值數量有限。

另一方面，受自身現金流緊張的影響，華夏幸福很難籌措資金對自身項目進行開發。公司在三季報中披露，本季開工項目數量為0。而2022年半年報中，驟降的基礎設施建設收入和土地整理收入，也說明華夏幸福并無力推進自身產業園區建設。

（圖源華夏幸福財報）

為了償債紓困需要出售項目，而出售項目意味著公司自身擁有的貨值也在不斷下降，未來能夠轉化成為營收和利潤的項目會不斷減少。這也成為華夏幸?，F在面臨的一個困境。

更加糟糕的問題在外部環境。環京樓市冰封的現狀仍未改善，華夏幸福在環京的收入也隨之銳減。2022年中報顯示，華夏幸福在環京區域的收入驟降七成，其他地區的收入反而實現了微增。但作為公司項目重倉地，環京地區持續冰封的市場勢必對華夏幸福的經營產生了更多不利影響。

物業管理和代建能否成為救命稻草？

園區和地產項目開發這類重資產業務，對華夏幸福而言難以持續推進，輕資產業務便成為下一個轉型方向。

去年7月，華夏幸福官宣要轉型輕資產，相關重點業務被劃入“幸福精選”和“幸福優選”兩個平臺，即產業園區物業服務和代建兩塊業務。

華夏幸福業績公告顯示，截止去年6月底，幸福基業物業在管面積1.6億平方米。去年前三季度，“幸福精選平臺”內三家主體公司合計營收為21.4億元，凈利潤為4887.39萬元，而去年全年營收為36.41億，凈利潤2.3億。無論是營收還是利潤都出現了明顯下跌。

華夏幸福對這兩塊業務的增速有要求，2023年、2024年要實現經營業績20%年化增長，凈資產50%的增長幅度。這一要求對現在的物業管理業務來說壓力不小。

另一方面，代建業務則是華夏幸福新成立的業務板塊，具體能獲得多少項目，產出多少業績仍是一個未知數。

代建行業近些年迎來了較快發展。2021年全國商品房銷售面積 1794 百萬方，同比增速為 1.9%，較上年下降 0.7 個百分點；而代建行業新簽約面積則為 101.5 百萬方，同比增速高達 25.9%，較上年提升 8.5 個百分點。

在地產行業下行期，代建行業展現出了更高的韌性。中信建投(601066)證券測算 2022 年代建市場規模為 1169 億元，較 2021 年出現了加速擴張。

雖然代建行業仍在上行期，但行業競爭也在日趨激烈。目前已有包括華潤置地、金地集團(600383)、旭輝控股在內的 30 多家大中型房企進入了代建行業，而代建行業的龍頭綠城管理、中原建業也有自己的先發優勢。

后入局的華夏幸福代建業務面臨一大拷問——在更看重品牌溢價以及管理能力的代建行業，后來者如何跟擁有強大品牌和國資背書的龍頭企業進行競爭呢？

綜合來看，華夏幸福成功實現債務展期，為公司后續發展爭取到了更多的時間和空間。但是公司面臨的挑戰仍在，重資產業務（產業園區/房地產項目）如何快速開工銷售并且取得回款仍是個難題。發展物業管理和代建兩塊輕資產業務，由于營收基數不高，對高企的債務而言可謂是杯水車薪。

對華夏幸福而言，“困境”還在，“反轉”還需要時間來證明。

文｜《巴倫周刊》中文版撰稿人 朱琳

編輯｜喻舟

版權聲明：

《巴倫周刊》(barronschina)原創文章，未經許可，不得轉載。

（本文內容僅供參考，投資建議不代表《巴倫周刊》傾向；市場有風險，投資須謹慎。）

本文首發于微信公眾號：巴倫周刊。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。