紅周刊 | 熊穎

在業內人士看來，2022年是房地產行業的重啟之年，也是轉折之年。而剛剛開啟的2023年，則有望迎來房地產行業的弱復蘇。不過，要想恢復銷售信心，仍然面臨著諸多挑戰，在這一大背景下，2022年的房地產銷售勢頭還有可能在2023年得到延續。2023年，房地產銷售還有可能再降兩成，市場谷底也將在2023年出現。在這樣的大背景下，有四類房企會凸顯優勢。

(資料圖)

2022年房地產整體銷售下滑

少數國央企、個別民企銷售平穩發力

2022年，尤其是第四季度，雖有房地產調控政策持續密集輸出，但從市場表現來看，信心仍未充分傳達到銷售端。據克而瑞數據，對比2021年，2022年房地產銷售大幅滑落，百強房企全年銷售額7.3萬億元，較2021年同比下降42.3%；千億房企數量也從43家降至20家。

《紅周刊》梳理單家房企的銷售情況發現，僅有華潤置地、建發房產、濱江集團(002244)、越秀地產、華發股份(600325)等少數國央企及個別民營房企仍能在2022年保有較穩定的銷售規模甚至實現小幅增長（見附表）。

其中，華潤置地2022年全口徑銷售額3013億元，與其2021年銷售規模相近，銷售排名也從2021年的第8位躍升至第四位。

而更加值得關注的是，越秀地產、瑞安房地產等房企在2022年的艱難背景下依舊實現了規模的增長，越秀地產2022年實現全口徑銷售額1260億元，同比增長6.6%，銷售排名也從2021年的第37位升至第16位，上升21個名次；瑞安房地產2022年實現全口徑銷售額263.5億，同比增長8.35%，銷售排名從2021年的第101位上升至第75位，前進26個名次。

知名房地產業內人士張宏偉向《紅周刊》表示，2022年，少數企業還能維持較突出表現的原因在于，一方面，這類企業在區域深耕上做得比較突出，比如，越秀地產主要深耕大灣區，瑞安房地產則主要深耕上海地區；另一方面，上述兩家企業過去相對運營比較安全，基本沒有加杠桿。可以說，越秀地產、瑞安房地產分別代表兩種不同的房企模式，一類是，香港的低杠桿、高產品力模式；一類是，用國企信用背書去深耕的房企。

雖然房企不再唯“規模論”，但對于房企來說，銷售表現仍然是一項極為重要的衡量指標。張宏偉向《紅周刊》表示，從資金端角度來看，房企資金的兩大渠道，一個是融資、一個就是銷售回款。而房企的銷售排名不僅僅體現的是一家房企的市場地位，銷售表現更好的房企，在融資的便利性以及融資成本上也會更占優勢，這也進一步有利于房企市場地位的穩固。

此外，《紅周刊》梳理發現，在2022年銷售額表現依舊穩定甚至保有增長的房企在資本市場上的表現明顯優于大勢。比如，在2022年內，中交地產(000736)漲幅達182.73%，建發房產漲幅94.61%，濱江集團、遠洋集團、越秀地產、華發股份等房企漲幅也都在50%左右，明顯高于同期的申萬一級房地產行業指數11.17%的跌幅。

需求端政策雖發力

2023年銷售或再降兩成

結合房地產的市場表現來看，億翰智庫企業事業部副總裁田晶向《紅周刊》表示，如果說從2015年開始，房地產行業的銷售投資呈現快速上升波段的話，那么2022年就標志著整個行業是從峰值開始向下的一年。行業銷售格局之所以出現變化，一方面源于企業格局的變化；另一方面的根本原因還在于，在這一時間點上去產能、供給側改革以及需求端所受到的沖擊是多重疊加影響。

《紅周刊》注意到，2023年的房地產政策發力重點已從融資端轉向需求端。1月5日，住建部部長倪虹表示，今年將精準支持住房消費，包括對首套房、二套房以及租房繼續給予降首付比、房貸利率和增加供給等政策支持。

1月5日，人民銀行、銀保監會也發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限，進一步延續階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的“9·29”新政。

不過田晶認為，行業銷售格局的改變較難在短期時間內來通過政策提振，所以2022年的房地產銷售勢頭還有可能在2023年得到延續。目前疫情等不確定因素的干擾仍然存在，這影響的不僅僅是心態問題，對收入等各方面的影響同樣較為深遠。

多機構一致認為，2023年將是房地產弱復蘇的一年。但在田晶看來，市場谷底也將在2023年出現。“按照目前的情況來換算，應該會在2022年銷售金額的基礎上再降低20%。”

而之所以說銷售有可能在2023年繼續下行，田晶向《紅周刊》分析表示，其一，也是最核心的原因，可以預判在2023年三、四線城市的銷售會繼續下滑。如果2022年大量房企手中的三、四線項目還能通過降價等促銷手段來達成一定的去化效果，那么到2023年可能會更難；其二，近兩年的集中供地主要集中在一二線城市，且出讓的土地質量一次比一次好，國央企的拿地動作同樣遵循這一規律，這也就意味著，從2023年開始，高能級城市的供應量會加大，從而導致供需平衡的被打破。再加上，雖然高能級城市仍能保有一定增長潛力，但依舊難以填補三四線城市的銷售缺口；其三，從2021年四季度開始，大部分民營房企鮮少拿地。

基于以上幾點，田晶認為，供給端存在的只是結構性問題，而更大的問題在于，市場里面有效的需求主戰場已經從原來廣闊的三四線城市聚集到一二線城市，但經過2021年、2022年的市場“搶收”之后，再加上消費者收入預期被打破，實際上能夠留下來的有效需求是有限的。所以說，雖然從趨勢上來看，2023年是一個弱復蘇，但2023年，市場還是會繼續向下走的，而且這個量級不會小。

2023年主基調：去存貨、還債、保交樓

四類房企有望優勢凸顯

對于房企來說，2023年同樣不會是輕松的一年。一位TOP10房企高管向《紅周刊》指出，2023年的房地產基調，主要是去存貨、還債和保交樓。2023年，還會有企業爆雷，民企也會繼續以價換量，而到了2023年之后，房地產的風險才有可能逐步消除。

上述房企高管還指出，在提及的主基調還債中，美元債是最重要的。明年是境外債高峰期。如果美元債違約過多，會影響國家及企業在國際金融市場貸款利率和期限，也會觸發其他美元債提前還款，嚴重的話會影響國家的信用等級及國際市場的業務拓展。所以，相比預收賬款，應付賬款及銀行和機構的貸款，房企美元債是第一位的。

以上意味著，在有限的市場中，企業如何通過強化自身能力搶占市場份額顯得尤為重要。

那么哪些房企在2023年更占優勢？

田晶向《紅周刊》表示，一類是主導當前市場的國央企。而在民營房企中，一類是母子型公司，比如，美的置業、新希望(000876)地產等；一類是已經形成穩定的雙輪驅動型企業，住宅業務之外，還能有某一個單邊能力非常強，比如新城控股(601155)、寶龍地產等；以及，能夠把非相關性多元化業務做到一定程度的企業，比如碧桂園。

田晶指出，具備以上特征的房企，雖然在接下來的2023年開始的波段里面會出現縮表現象，但如果不是主觀意愿選擇退出的話，這些企業基本不會被“洗牌”出地產行業，依然能夠在行業內走得比較穩。

相反，對于單一的以住宅開發為主的一些企業來說，這個時間點會非常難受。這類企業原本的業務結構給企業自身所留下的探索機會非常少，這可能會影響到企業的現金流，所以陸續還會有企業逐漸退出。

回顧2022年，展望2023年，田晶向《紅周刊》總結表示，房地產的2022年是重啟，也是轉折。而2023年，整個房地產行業格局、產品格局以及經營邏輯都可能會變化，這個變化不僅僅體現在2023年一年，而是會延續很久。

（本文已刊發于1月14日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）