每經評論員 杜恒峰

在剛剛調整全國房貸利率下限（即LPR減20個基點）后，LPR本身也迎來重要調整。5月20日，LPR五年期及以上報價從4.60%下調15個基點至4.45%，一年期保持不變。這是自2019年8月LPR報價機制改革以來，首次單獨下調5年期以上品種，在之前的6次調整中，要么是只下調1年期，要么是1年期調整幅度兩倍于5年期以上，且此前5年期以上LPR下調幅度最多只有10個基點。

之所以有這樣的差別，在于政策目標不同。企業貸款大量以短期形式存在，降低短期貸款利率可以降低企業融資成本，幫助企業渡過新冠疫情大流行以來的困難局面。與此同時，“房住不炒”決定了長期的房貸利率不能跟隨短期貸款利率同步同幅度下調，所以5年期以上LPR的下調要克制得多。2019年8月以來，一年期LPR累計下調了0.55個百分點，而即便算上最新的下調，5年期以上LPR累計也只下調了0.4個百分點。此次五年期及以上LPR下調，其內涵已非常明確，即進一步降低房貸利率。

截至5月20日收盤，上證指數上漲1.60%，但房地產板塊逆勢下跌1.14%。地產板塊的弱勢表現，可能和LPR本身的特性有關。和以前調整基準存貸款利率不同，LPR的下調更多是“小步多頻”，5個基點較為常見，所以每次下調市場感受并不明顯。不過，多次量變積累的能量，并不亞于以前一次普遍降息的實際效果。今年以來，五年期及以上LPR累計下調20個基點，新增房貸還可以減去20個基點，累計40個基點的降幅已遠遠大于以往25個基點的降息；相比加點調整，直接下調LPR更為普惠，按照53.22萬億元的存量房貸計算（中房研究院調查數據），20個基點的降幅將直接為購房者節省1064億元，不過購房者合同約定的利息調整，通常要等待下一個自然年，這種減負效應及其對消費的拉動還做不到立竿見影。

在中國經濟面臨的三重壓力當中，需求收縮在當下顯得尤為突出，房地產行業即是如此。今年4月，全國住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元，其中住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；1~4月，全國商品房銷售面積同比下降20.9%，銷量下降的另一面是庫存增加，截至4月末，全國商品房待售面積55735萬平方米，同比增長8.4%，其中住宅待售面積增長14.8%。

有意愿且有支付能力才能構成真實的需求，意愿主要取決于預期，而支付能力取決于儲蓄和收入水平。隨著本輪疫情防控后經濟逐步恢復正常，消費者預期將改善；企業經營活動重歸正軌也將改善居民整體收入狀況，使其支付能力提升。近一個月來，在堅持“房住不炒”的前提下，為滿足剛需或改善性住房的合理需求，對住房政策進行了調整，部分城市還直接給予獎勵政策，同時疊加LPR下調創造的低房貸利率，地產行業基本面的實質性改善條件已經具備。