上海濱江區域或將迎來新的商業格局。

今年3月底，上海南灘城市建設發展有限公司聯合上海濱和城市建設發展有限公司，以底價135.0388億元競得黃浦區濱江地塊。該地塊與綠地外灘中心相鄰，是董家渡大區域的最后一個商辦地塊。其成功出讓，意味著南外灘商圈的進一步壯大。

黃浦濱江只是一個縮影。近年來，上海濱江區域的商業地塊出讓與新開項目越來越多，如：B站、美團于楊浦濱江拿下商辦地塊；黃浦濱江、徐匯濱江相繼迎來綠地潮方、AI PLAZA西岸鳳巢的亮相……濱江區域儼然成就了新的商業熱土。

政策利好，某種程度上也為區域內商業項目提供了“大施拳腳”的機會。在《上海市商業空間布局專項規劃（2021-2035年）》草案中， 楊浦濱江、徐匯濱江、北外灘、前灘等濱江區域的商圈均位列于未來上海計劃新增的市級商業中心范圍內。

這些區域的商業發展現狀究竟怎樣，有哪些潛力可供挖掘？贏商網將透過南外灘、北外灘、楊浦濱江、徐匯濱江、前灘、世博等重點區域內的商圈及商業現狀，探究其獨特之處。

南外灘：“新面孔”不斷，與濱江岸線相連

南外灘商圈位于黃浦濱江地塊，與外灘附近的南京東路商圈、豫園商圈相距不遠。

贏商大數據顯示，南外灘為新興的區域商圈，商圈面積64.8萬㎡，工作日去重客流為71915人，節假日去重客流51417人。目前，商圈內唯一亮相的購物中心為綠地外灘中心商業一期——綠地·外灘潮方。

綠地外灘中心商業部分總面積約17萬平方米，一期商業“綠地·外灘潮方”與外灘岸線僅“一路之隔”，項目于2021年9月30日亮相，定位為“海派文化中心——外灘高端生活方式和夜生活聚集地”。

濱江金融板塊的規劃升級，助推了綠地·外灘潮方的亮相。據悉，項目還將架起空中廊橋連通黃浦濱江，成為外灘唯一一座與濱江岸線空中相連的商業體。

相鄰地塊，上海南灘城建聯合濱和城建拿下的地塊商業部分，與之相互補充。根據該地塊的出讓須知，商業業態以商務配套類商業為主，如生活方式類業態、餐飲、零售等，并以引進中高端品牌為主。

北外灘：高強度開發，各地大佬搶地進場

從略顯低調到高強度開發，天際線不斷被刷新，與陸家嘴(600663)隔江相望的北外灘，在商業能級方面得以明顯提升。

贏商大數據顯示，地鐵12號線提籃橋站、國際客運中心站均在北外灘商圈范圍內。其中，國際客運中心站與白玉蘭廣場購物中心LG1層無縫相連，地鐵12號線提籃橋站周邊則匯聚了北外灘來福士廣場、上實中心、白金灣廣場、J·LIFE金茂時尚生活中心等項目。該商圈同樣為新興商圈，工作日去重客流為347306人，節假日去重客流為283451人。

2021年，北外灘來福士亮相，以眾多首店、還原弄堂場景的主題街區，書寫著摩登時尚與復古情懷，為虹口商業增添新活力。

臨近的北外灘89、90、91街坊地塊，被上實發展(600748)（聯合其他企業）先后拿下，規劃建設浦西第一高樓。今年2月，華貿35.53億元奪得北外灘59街坊，以奢侈品零售服務、高端商務配套為主的功能業態規劃，彰顯了北外灘市級商業中心的地位，同時將整個北外灘商圈推向更高的階梯。

陸家嘴濱江：活力金融中心，增量、存量“齊頭并進”

地處上海中部、浦東中西部，與外灘隔江而望的陸家嘴濱江，地位與外灘不相上下，區域內的商業密度更是位居上海商圈前列。

贏商大數據顯示，小陸家嘴-張楊路商圈為陸家嘴區域的核心商圈，商圈范圍涵蓋陸家嘴、東昌路、世紀大道三站地鐵，其中已開業購物中心數量高達16個，涵蓋ifc商場、正大廣場、陸家嘴中心L+mall、世紀匯廣場、第一八佰伴、尚悅灣、九六廣場、華潤時代廣場、濱江世茂52+等知名項目，其競爭之激烈，可見一斑。

緊挨濱江地帶的陸家嘴濱江金融城，原址為上海船廠，可追溯至1862年英商開設的祥生船廠。2005年，中信泰富與中船置業達成合作共同開發該項目，歷經10多年開發，將其打造成一座綜合商業、住宅、藝術、酒店、辦公的活力金融中心。GALA MALL尚悅灣廣場和船廠1862均為該金融中心的商業部分，隨處可見過往的船廠元素。新開商業與存量改造，共同托起了該商圈的繁盛。

楊浦濱江：工業蝶變高地，三大互聯網企業雄踞

有著“百年工業”文化底蘊的楊浦濱江，集聚了中國第一家發電廠、第一家煤氣廠、第一家水廠、第一家紡織廠等工業廠房。隨著城市更新進程，眾多工業廠房變身為城市秀場或者國際時尚中心、創意產業園，以打造“濱江國際創新帶，后工業未來水岸”。

其中，由國棉十七廠改造成的國際時尚中心，緊鄰黃浦江北岸，新建了多功能秀場、創意辦公、精品倉、酒店式公寓、餐飲娛樂及游船碼頭等功能區，成為一大旅游景點。

與之對應的楊浦濱江商圈，為成熟的區域商圈。贏商大數據顯示，該商圈面積421.9萬㎡，商圈內已開業購物中心有寶龍·旭輝廣場、七巧國、百聯濱江購物中心、上海時代城市奧特萊斯。

互聯網企業競相搶灘拿地，為楊浦濱江帶來新的機遇。2020-2021年，美團、B站、字節跳動先后斥資在楊浦濱江拿地，且均設有商業部分。據悉，美團拿下的地塊中約有6.5萬方自持商業，將積極引入首店和旗艦店，推進濱江商業的建設。

徐匯濱江：科技與藝術“齊飛”，打造活力水岸商業

“科創繡帶”、藝術殿堂、產業高地……徐匯濱江尤其是西岸板塊有著多重耀眼標簽。在上海2035總體規劃中，將西岸定位為中央活動區核心承載段，目標建成世界級濱水開放空間。

贏商大數據顯示，徐匯濱江區域涵蓋了兩大商圈，分別是徐匯濱江商圈、云錦路商圈。其中，徐匯濱江商圈為成熟的區域型商圈，擁有徐匯正大樂城、徐匯綠地繽紛城、保利時光里三個相對成熟的商業項目；云錦路商圈為新興商圈，商圈內已開業購物中心分別是上海東航云錦天地、上海徐匯綠地濱江CLUB、AI PLAZA西岸鳳巢。

2021年，上海西岸首個活力水岸旗艦商業AI PLAZA西岸鳳巢開業，重新定義了商業與藝術、自然、科技的融合，激活整個濱江的城市活力。未來，徐匯濱江區域內還將迎來龍華會、西岸傳媒港、陽光濱江天地的亮相，進一步完善區域生活，帶來更多想象空間。

前灘：陸家嘴2.0升級版本，商業大有可為

在《上海2035規劃》中，前灘被列為城市高等級的中央活動區之一，是陸家嘴2.0升級版本。內地市場第三個太古里——前灘太古里的到來，加速了這一目標進程。

贏商大數據顯示，前灘商圈為新興的區域商圈，以商務辦公人群為主，工作日去重客流遠高于節假日去重客流。商圈內的購物中心主要包括前灘太古里、晶耀前灘、前灘31、上海29-03地塊。

2021年，內地第三個太古里——前灘太古里迎來開業，其重奢云集的品牌組合，打破了上海“浦西恒隆廣場、浦東IFC商場”高奢商場格局。距離前灘太古里不遠處，港信德集團與上海陸家嘴集團在浦東前灘開發的商業文化綜合體項目“前灘31”已經開工，預計2023年4月開業。其商業部分“前灘31樂薈”將打造成為國內首個文娛MALL。

此外，世貿中心和前灘東方廣場的底層配置了沿街商業，前灘四方城規劃的有寫字樓配套商業，前灘太古里東側則是2幅大型商住辦項目，皆處于建設中。未來，前灘國際商務區規劃的可開發項目全面建成后，商業部分更是大有可為。

后灘：世博溢出效應，超大體量商業“坐陣”

上海后灘一般指上海世博后灘濕地公園，為上海世博園的核心綠地景觀之一。2010年上海世博會舉辦，將上海這座城市推向了世界，同時帶動了區域的商業發展進程。

世博會結束后，世博園區最大的單體項目世博軸，被改建為超廣域型購物中心——上海世博源，并通過“水”元素巧妙地將整體打造成“二街五區”，成為兩站地鐵站的上蓋商業，于2014年正式開業。

贏商大數據顯示，世博商圈為成熟的區域商圈，工作日去重客流與節假日去重客流均超過40萬。目前，商圈內的唯一大型購物中心仍是世博源。周邊的中華藝術宮、梅賽德斯-奔馳文化中心、世博公園，豐富了商圈的客群需求，也使得這座總建筑面積達33萬方的商業體，不斷根據市場需求進行業態優化調整。

?（以上圖片來源于贏商大數據-城市商業地圖）