上一次美國的購物中心被“荒地”籠罩是在去年11月，當時的情形生動地提醒人們：隨著破產客戶的名單不斷拉長，兩家大型購物中心的業主在一個周末申請了破產保護，當時有媒體稱，商場租戶之間發生了一場所謂的“大屠殺”事件。

在去年11月初，兩個購物中心房地產投資信托基金——賓夕法尼亞州不動產投資信托基金(Pennsylvania Real Estate Investment Trust)和CBL & Associates Properties——申請了破產保護，理由是新冠病毒大流行給租戶帶來了壓力，并暗示它們自己也承受著很大的壓力。法庭文件顯示，這兩家房地產投資信托基金在全美總共占據了8700萬平方英尺(約合808萬平方米)的房地產面積。

不過，盡管期間偶爾會出現小幅波動，但自2020年末以來，購物中心行業自己的強行硬撐，再加上美國政府實施的“無條件基本收入”(Universal Basic Income)政策提供了支持，這個行業一直都相對穩定。最近幾個月以來，隨著美國政府最新刺激資金的流入，美國的零售銷售創下歷史紀錄，而只要政府慷慨提供的資金還在繼續涌入，購物中心行業就還能勉力支撐下去。

不幸的是，在現在的這個世界里，哪個企業還能再活一天、而哪個企業則必須申請破產，越來越多地取決于政府的中央計劃，很少會發生所謂的“流動性事件”，但購物中心行業的基本面卻仍在繼續崩潰。

據最近的一項分析顯示，在2020年里，經估價后的美國購物中心價值平均而言暴跌了60%，這不僅預示著零售物業將會面臨更多的痛苦——盡管有報道稱，美國經濟正在從新冠病毒大流行所導致的停擺中復蘇。高盛表示，美國經濟的增長速度甚至達到了有記錄以來的最快水平——還有迄今為止最明確的跡象表明，這個痛苦的世界正在等待著美國政府無數次提供支持的嘗試變得不再可行的那一刻，到那時美國經濟的悲哀現實將會重新浮出水面。

在壞賬和欠款、違約以及喪失抵押品贖回權引發房地產重新估值之后，118處有商業抵押貸款支持證券債務的零售錨定房產的價值被抹去了大約40億美元。

更加糟糕的是：60%的平均降幅實際上可能低估了待售房產的損失，因為有太多的零售房地產陷入了困境。更糟糕的是：隨著電子商務繼續搶占市場份額，很少有買家愿意冒險收購老化的購物中心。

降幅令人瞠目

“這個降幅真是令人瞠目結舌。”DBRS Morningstar評級服務公司跟蹤商業房地產的分析師格溫·魯什(Gwen Roush)在接受采訪時表示。

因此，由于預計購物中心歷史上最大的市場清算沖擊即將到來，西蒙地產集團(Simon Property Group)、布魯克菲爾德資產管理公司(Brookfield Asset Management)和喜達屋資本集團(Starwood Capital Group)等最大的業主們已經開始對房地產進行分類，放棄那些賠錢的物業，同時對可行的物業進行再投資。當然，美國購物中心的“噩夢”早就來了——亞馬遜(股票代碼：AMZN)摧毀了全美各地的實體店，而新冠病毒疫情只是釘在棺木上的最后一顆釘子而已。

在新冠肺炎疫情促使美國人加速轉向網購之前，購物中心就已經因為百貨商店的破產和很高的空置率而遭受到了重創。即使疫苗廣泛接種并最終形成群體免疫，也不太可能會吸引顧客回到散發著肉桂烘焙食品香味的、早已被時代所拋棄的購物中心里去。

當“錘子”打來的時候，后果將是災難性的：根據Compass Point Research & Trading的房地產分析師弗洛里斯·范·迪庫姆(Floris Van Dijkum)的說法，就美國的1100家室內購物中心而言，其中只有大約一半有很好的生存機會。他說道，強者將變得更強，而最弱的購物中心則將面臨被拋棄或更糟的境地。

“(購物中心的)質量或好或壞，兩者之間存在著巨大的分歧。”范·迪庫姆說道。“按價值計算，80%的價值都集中在前300家購物中心身上。”

由于預計一旦“最后審判日”到來，債務最終將不得不被清算，美國最大的購物中心業主西蒙地產集團正在與貸款經理合作，對那些表現不佳的購物中心的債務進行重組，或者直接交還鑰匙。

“我們希望能在一些方面達成交易。”西蒙地產集團的首席執行官大衛·西蒙(David Simon)在該公司最新的財報電話會議上表示。“否則，它們將不再是我們業務組合的一部分，我們祝新的業主能有好運。”

價值取決于質量好壞

據當地新聞報道，西蒙地產集團位于亞特蘭大郊外的Town Center購物中心曾被估價為3.22億美元，但在2月份進行的一次法院止贖拍賣中，這個購物中心沒有收到任何競標。另外，該公司旗下位于費城附近的蒙哥馬利購物中心(Montgomery Mall)去年的估值僅為6100萬美元，較2014年的價值下降了69%。

據房地產資本分析公司(Real Capital Analytics Inc.)提供的數據顯示，1月份售出的少數幾家購物中心的價格同比僅下降了1.8%。據這家研究公司的高級副總裁吉姆·科斯特洛(Jim Costello)說，這是因為大多數賣出去的購物中心都有著很高的質量，但那些質量不好的購物中心則拿不到報價。

有些較為樂觀的購物中心賣家正在等待經濟復蘇，然后再嘗試拋售房產，寄希望于到那時價格會變得更高一些。

擁有37家美國購物中心的Unibaal-Rodamco-Westfield在第四季度財報中表示，該公司希望在2022年“當投資市場重新開放時，大幅減少我們在美國的財務敞口”——換而言之，現在該公司手里還有很多購物中心賣不出去。

與此同時，根據科斯特洛的說法，對于許多低端購物中心來說，其價值只是相當于土地成本減去拆遷成本而已。

“橙色的瓷磚和棕色的地毯只會被拆掉，翻到下面，最終會以人們可以在那里建造其他建筑物的價格來進行交易。”他說道。

與此同時，空置率還在不斷上升，租戶滯納租金，而在這種越來越令人絕望的情況下，多家購物中心運營商都已開始試圖逃避債務負擔。但是，這樣做的結果并不太好：購物中心運營商Washington Prime Group在2月份沒有支付利息，而是聘請了重組顧問。而如上所述，賓夕法尼亞州房地產投資信托基金和CBL & Associates Properties則已在去年申請破產保護。

與此同時，此前被壓了下去的違約現象正在變得堆積如山：Trepp數據顯示，從債務管理的角度來看，大約17%擁有CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)貸款的零售物業因拖欠付款或其他財務問題而被轉移到了追索專家手中，僅次于酒店物業的24.5%。這就意味著，一旦“大壩”的大門打開，遲早會出現大量的違約。

評級機構Kroll Bond Rating Agency的高級董事總經理Roy Chun表示，該機構已經下調了數百批債券的評級，其中許多是購物中心的債券，因為人們越來越擔心投資者會得不到償還。他說道，資金停止流動只是個時間問題。

“如果這是一場棒球賽，那么可以說現在比賽是在第六局或第七局。”他說道。“但你已經知道誰是贏家，誰是輸家了。”(星云)