小區衛生差、物業服務不到位，小區業主要求更換物業公司，然而物業卻拒不退場，更換物業陷入僵局......

業主與物業之間的矛盾一觸即發，這樣的僵局該怎么破?記者今日了解到，廣州白云法院日前就執結了一起涉及物業退場的強制執行案。

案情回顧：

業委會要求物業退場遭拒絕

多年前，昌某物業公司依據建設單位指定對某小區進行物業管理，提供物業服務，但未與該小區各業主之間簽訂物業服務合同。

2020年9月10日，小區成立業主委員會。10月25日，業委會向物業公司發出通知，稱小區已于10月24日召開了業主大會，表決通過了該小區“重新選聘物業服務企業”的決定，要求物業公司于10月30日前將該司在小區組織物業服務的有效合同或協議提供給業委會，否則將于11月30日24時0分終止其在小區的物業項目，并在12月15日前完全退出小區物業管理區域。

后雙方就物業服務合同終止與否等相關事宜產生糾紛。

2021年3月27日，業委會再次向物業公司發出通知，稱根據2021年1月1日起施行的《廣州市物業管理條例》的相關要求，于2月7日召開了業主大會。根據會議表決結果，正式通知終止與物業公司在小區的物業項目，終止時間為4月15日24時0分，并于4月15日前移交物業服務用房及相關資料。

物業公司未按上述要求撤出小區，遂成訟。

法院經審理認為，業委會已提供了表決票等相關證據證實涉案小區業主大會表決同意終止與物業公司之間的物業服務合同關系，在物業公司未提供證據證實上述會議表決決議已被撤銷或認定為無效的情況下，該表決決議仍合法有效。業委會作為涉案小區業主大會的執行機構，據此終止與物業公司之間物業服務合同關系，屬于履行業主大會決議的行為，符合業主大會決議內容。在物業公司拒不履行決議事項的情況下，業委會享有合法訴權。

物業公司并未與業委會或者涉案小區業主簽訂物業服務協議，其只是依據建設單位的指定對涉案小區進行物業管理，依照《廣州市物業管理條例》的規定，在業委會成立后，享有解除與物業公司之間的物業服務合同關系重新選聘新的物業服務人的合法權利。業委會已明確表示終止與物業公司之間的物業服務合同關系，雙方的權利義務已然終止，物業公司依法應向業委會交還上述場地及物業經營管理權，故法院對小區業委會的訴訟請求予以支持。

一審判決昌某物業公司向某小區業委會交接相應手續并騰空場地。二審維持原判決。

物業無視敗訴判決拒不退場

然而二審結束，物業公司仍百般推脫，拒不履行交接騰退義務，致使新物業公司不能進駐，嚴重影響全體業主享受物業服務的權利。

無奈之下，小區業委會向白云法院提出強制執行申請。

案件進入執行程序，法院向物業公司發出執行通知書，責令其必須在收到執行通知書后立即履行生效法律文書所確定的義務，但其逾期未履行。經辦法官組織雙方多次進行調解。

但物業公司怒氣沖沖地表示：“之前的物業費還有很多業主沒有繳清，一分錢不給就想要我們走人，我們肯定不干;我們的工人還等著這個錢救命，就算我們干，他們都不干。在解決好物業費糾紛和工人工資問題之前，我們堅決不搬。”

對此，小區業委會回應：“是你們的服務太差，搞得小區臟亂不堪，所以很多業主不同意繳納物業費。整個小區只有兩個物業人員，還是兩個老人家，小區環境臟亂不說，連門禁安全都無法保證!”

經辦法官釋法說明，針對物業公司提出的物業費問題，與本案不屬于同一法律關系，物業公司應通過另案起訴的形式主張。

但經過多次調解，物業公司法定代表人王某仍表示不服，聲稱“就算拘留我，我也不服，堅決不搬”!

為有效打破僵局，經辦法官進行多方化解調處。一方面，張貼公告和拒不履行風險告知書，限物業公司于30日內履行生效判決義務，逾期仍不履行的，將對物業公司處以二十萬元的罰款。

同時，做好現場留守物業人員安置工作。留守的兩位老人均年過六十，還有一個半月的工資沒有拿到，法官現場向兩位老人進行了釋法引導，告知他們不用擔心，如果物業公司真的拖欠工資，可以通過向勞動監察等部門投訴，以及通過尋求法律援助等方式維護自身合法權益。此外，法官還與業委會協調一致，如果物業公司以員工為要挾，由業委會先行墊付兩名老人被拖欠工資，再通過行使代位求償權的方式向物業進行追償。

最終，在公告期滿前，物業向法院提交結案申請，表示其已將所有人員及物品搬離小區，案件執行完畢。

法官說法：

業主可成立業委會解聘不過關物業

在城市化水平不斷提升、各類樓盤小區林立的今天，由于缺乏專門、高效的管理和監督，物業服務質量問題已成為許多小區矛盾多發激化的重要原因。

根據民法典第二百七十七條規定：“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。” 第二百七十八條規定：“下列事項由業主共同決定：……(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人”。

業主可以按照民法典的上述規定，通過成立業委會、對服務質量不過關的物業服務企業進行解聘等來維護自身合法權益。

如在業委會暫時無法成立，又確實由于物業服務質量問題導致出現物業服務糾紛時，業主應注意對相關服務質量問題的證據進行收集保存，否則，如只是簡單地通過拒絕繳納物業費的方式表達訴求，可能存在被法院判決必須按合同約定繳納物業服務等敗訴風險，無法達到維護自身合法權益的目的。(記者章程 通訊員云法宣)