市民在購買二手房時，最擔心的就是房屋有“隱形”問題。最近，市民方先生就遇到了這樣的事情。今年2月，方先生和妻子通過21世紀不動產(chǎn)中介公司，在金鳳區(qū)海茂壹號院看中一套頂樓的房屋，交了定金后才發(fā)現(xiàn)，房屋墻體存在多處裂縫。

A 二手房墻體存在裂縫

方先生稱，當初看房的時候，他和妻子發(fā)現(xiàn)了墻紙上有裂縫，當時詢問了帶著看房的中介公司經(jīng)紀人，對方說是乳膠漆裂縫，只需要在裝修的時候抹點膩子就好了，于是他和妻子就沒有太在意。看完房子后，方先生和妻子都比較中意這套房屋，隨即便向這家中介公司交付了2萬元的房屋定金。

但交完定金后，方先生還是對墻紙上的裂縫心存疑慮，于是便撕開了一塊。這一撕才發(fā)現(xiàn)，原來是房子墻體有裂縫。這讓方先生后悔不已，隨即就表示不想買了，但中介公司的工作人員卻告訴他，現(xiàn)在退房屬于違約行為，依據(jù)約定不但不退還2萬元定金，還需要再支付2萬元的違約金。

方先生稱，對于墻體裂縫一事，當時中介公司工作人員稱，會陪同方先生去找原房主或物業(yè)公司亦或是開發(fā)商進行維修，于是方先生和前房主簽署合同并過了戶。隨后，方先生找到物業(yè)公司反映房屋墻體裂縫的問題，物業(yè)公司表示此事要找開發(fā)商，然而方先生經(jīng)過了解才知道，這里的開發(fā)商已經(jīng)不在銀川了。一時間，方先生也不知道這件事兒究竟該找誰。

B 維修責任究竟該誰承擔

記者察看了方先生簽署的房屋買賣合同，其中并沒有明確房屋墻體裂縫一事該如何處理，那么前房主會負責予以維修嗎?

記者通過電話聯(lián)系到了前房主黃先生。黃先生告訴記者，他從開發(fā)商手里買完這套房子后從未居住過。因常年在外地工作，所以將房屋交給了第三方托管公司進行管理，因為今年急需用錢所以委托中介公司進行了售賣，對于屋內(nèi)墻體有裂縫一事，在此之前他并不知曉。黃先生表示，房屋是否存在質(zhì)量問題還需要專業(yè)機構(gòu)進行鑒定，希望現(xiàn)房主方先生通過法律途徑明確責任人究竟是他還是開發(fā)商，如果是他，他會承擔相應的維修責任。

中介公司的相關負責人告訴記者，當時他們也向前房主黃先生詢問了裂縫事宜，黃先生告訴他們是乳膠漆或墻紙裂縫，不一定是房屋質(zhì)量問題。于是，他們便這樣答復了購房者方先生。對于后來發(fā)生的這一系列問題，他們也對雙方進行了多次協(xié)調(diào)，但前房主黃先生并不愿意承擔維修費用。

C 合同應對隱蔽瑕疵做出約定

針對此事，寧夏伊恩律師事務所律師吳迪表示，解除合同的前提是一方違約致使合同目的無法實現(xiàn)，或者其他符合解除條件的情形。如果方先生購買的這套房屋瑕疵不影響居住，是無法達到退房條件的。

那么，如果要維修的話，維修費用該由誰來承擔?吳迪律師表示，按照我國相關法律規(guī)定，出賣人負有質(zhì)量瑕疵擔保責任，如果說合同當中沒有明確約定相關的質(zhì)量情形該由哪一方承擔，那么由出賣人對房屋的質(zhì)量進行基本的擔保。吳迪律師建議方先生可以通過公證的方式確定當下房屋存在缺陷，自行維修后再要求出賣人承擔責任。

此外吳迪律師表示，出賣人和買受人簽訂了房屋買賣合同后，中介人的義務就已經(jīng)結(jié)束，除非中介方有故意隱瞞相關事實的情況，給委托人造成了相應的損失，否則中介人不承擔相應的損失。

同時律師也提醒，購買二手房的時候一定要先到屋內(nèi)實地勘查，如果已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量問題要及時提出，要求進行解決;如果是無法通過肉眼立即發(fā)現(xiàn)的隱蔽瑕疵，也應當在合同中對隱蔽瑕疵做一個基本的約定，以便將來發(fā)現(xiàn)問題之后及時向中介人或出賣人進行主張。(記者 徐芙蓉 楊晨宇)