3月1日，新版《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》就要開(kāi)始正式施行。

上個(gè)月，杭州市住保房管局發(fā)布了《關(guān)于貫徹落實(shí)〈杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例〉的實(shí)施意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，并公開(kāi)征求意見(jiàn)。其間，收到了不少切中“痛點(diǎn)”的建議，經(jīng)相關(guān)部門(mén)綜合分析，采納了包括公開(kāi)選聘前期物業(yè)、完善物業(yè)承接查驗(yàn)制度、完善房屋保修維修制度、完善物管委制度等6條建議。

這些建議中暴露出的部分“痛點(diǎn)”，讓很多小區(qū)業(yè)主感同身受。

痛點(diǎn)一

前期物業(yè)與房企“穿同一條褲”　一小區(qū)700多位業(yè)主要求罷免物業(yè)

采納的建議中，第一條就是關(guān)于選聘前期物業(yè)——“建設(shè)單位如何選聘前期物業(yè)服務(wù)人，政府主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制訂詳細(xì)方案，避免現(xiàn)在很多建設(shè)單位直接制訂前期物業(yè)為自家公司相關(guān)物業(yè)單位，造成后期物業(yè)交付時(shí)，物業(yè)服務(wù)人睜一只眼閉一只眼，損害業(yè)主權(quán)益。”

的確，目前眾多品牌房企旗下都有物業(yè)公司，小區(qū)前期物業(yè)往往選聘自家物業(yè)公司，兩者在利益上是一致的，容易聯(lián)合起來(lái)侵害業(yè)主利益。

對(duì)此，曾經(jīng)是“萬(wàn)人搖”紅盤(pán)的卓悅?cè)A庭(即卓越蔚藍(lán)領(lǐng)秀二、三期)業(yè)主深有感觸。一位小區(qū)業(yè)主說(shuō)，卓悅?cè)A庭的前期物業(yè)是開(kāi)發(fā)商卓越地產(chǎn)旗下的物業(yè)公司，表現(xiàn)差強(qiáng)人意。首先是小區(qū)綠化堪憂(yōu)，草坪稀稀落落，很多樹(shù)木因養(yǎng)護(hù)不當(dāng)枯死;去年9月，小區(qū)還曝出了280棵樹(shù)不翼而飛的新聞。之后，小區(qū)又曝出因車(chē)位管理費(fèi)而引發(fā)的糾紛，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)的車(chē)位管理費(fèi)定價(jià)過(guò)高，“剛需樓盤(pán)收著堪比豪宅的車(chē)位管理費(fèi)”，要求降低車(chē)位管理費(fèi)，而物業(yè)不同意，雙方鬧得很僵。去年底，小區(qū)700多位業(yè)主簽字要求罷免物業(yè)。

要換掉前期物業(yè)，通常需要小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后才能啟動(dòng)相關(guān)程序。事實(shí)上，這兩年杭州不少次新房小區(qū)在業(yè)委會(huì)成立后的第一件事情就是將前期物業(yè)換掉，公開(kāi)招標(biāo)選聘新物業(yè)。其背后的原因，大多是因?yàn)椴粷M(mǎn)前期物業(yè)不作為。

在此次的征求意見(jiàn)中，公開(kāi)招標(biāo)選聘前期物業(yè)的建議，被杭州市房管部門(mén)采納。據(jù)悉，實(shí)際工作中，已通過(guò)規(guī)范性文件形式規(guī)定了前期物業(yè)招投標(biāo)工作的實(shí)施細(xì)則、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)等。

痛點(diǎn)二

新房“帶病交付”　某小區(qū)“體檢”，結(jié)果嚇一跳

此次征求意見(jiàn)中，關(guān)于完善物業(yè)承接查驗(yàn)制度的建議被采納。杭州市房管部門(mén)表示，目前已起草《杭州市物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施辦法》(征求意見(jiàn)稿)，正在廣泛征求意見(jiàn)中。

就在今年1月，錢(qián)江晚報(bào)·小時(shí)新聞報(bào)道過(guò)，杭州一些新樓盤(pán)在交付前，邀請(qǐng)第三方公司給小區(qū)做物業(yè)承接查驗(yàn)，提前找出小區(qū)存在的質(zhì)量缺陷問(wèn)題，限期整改。這樣的好處是可以避免小區(qū)“帶病交付”，減少交付后的隱患和糾紛;并且業(yè)主們?cè)跇I(yè)委會(huì)成立前就可以摸清小區(qū)家底，減少后期維修成本。

其實(shí)在此之前，已經(jīng)有不少二手房小區(qū)在做物業(yè)承接查驗(yàn)，并且真查出了不少問(wèn)題。位于錢(qián)江世紀(jì)城板塊的某次新房小區(qū)，前年第一屆業(yè)委會(huì)成立后，就邀請(qǐng)第三方公司給小區(qū)做了一次“全面體檢”。在查驗(yàn)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)小區(qū)消防存在不少隱患，比如樓頂水箱無(wú)水(此乃消防大忌，因?yàn)楦邔訕欠堪l(fā)生火災(zāi)，消防員往往需要就近用樓頂水箱里的水救急)，消防泵房里，水池液位顯示器出現(xiàn)故障，噴淋泵無(wú)法自動(dòng)遠(yuǎn)程啟動(dòng)等等;小區(qū)電梯也存在諸多問(wèn)題;露天泳池一片狼藉、形同廢棄。隨后，該小區(qū)換掉了物業(yè)，選聘了一家大牌物業(yè)入駐。

說(shuō)到底，正是因?yàn)楹芏嗲捌谖飿I(yè)公司和房企是關(guān)聯(lián)單位，若不對(duì)新房進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)，對(duì)于一些設(shè)備質(zhì)量隱患，開(kāi)發(fā)商私劃車(chē)位銷(xiāo)售等問(wèn)題，前期物業(yè)公司往往睜只眼閉只眼。等到業(yè)委會(huì)成立，更換物業(yè)公司時(shí)再進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)，有些設(shè)備已經(jīng)過(guò)了保修期，就要由全體業(yè)主承擔(dān)損失，而私劃的車(chē)位，要通過(guò)打官司才能爭(zhēng)回一點(diǎn)利益。

痛點(diǎn)三

設(shè)施壞了房企不整改　拖過(guò)了保修期惹出一堆麻煩

位于杭州之江轉(zhuǎn)塘板塊的貝利云棲小區(qū)，是一個(gè)酒店式公寓為主的樓盤(pán)。根據(jù)慣例，酒店式公寓通常為精裝修交付，但一般毛坯竣工驗(yàn)收通過(guò)后，就達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。因此，該小區(qū)從2019年初開(kāi)始陸續(xù)交付，而在精裝過(guò)程中，小區(qū)的消防設(shè)施被損壞，導(dǎo)致小區(qū)自交付以來(lái)就存在嚴(yán)重消防隱患。

但是業(yè)主和物業(yè)向開(kāi)發(fā)商提出整改意見(jiàn)后，開(kāi)發(fā)商多次以不同理由搪塞，拒不整改，并聲稱(chēng)是承建商在施工過(guò)程損壞了消防設(shè)施，應(yīng)由承建方出錢(qián)維修。而承建商則起訴開(kāi)發(fā)商拖欠工程款。種種波折，使得整改一拖再拖，直到拖過(guò)了2年保修期。去年5月，小區(qū)消防系統(tǒng)被相關(guān)部門(mén)勒令限期整改，費(fèi)用從小區(qū)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金中開(kāi)支。

對(duì)此，業(yè)主們感到心塞：“明明在保修期內(nèi)就發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，提出了整改，卻因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的拖拉敷衍而拖過(guò)了保修期。這筆整改費(fèi)用，不應(yīng)從業(yè)主們繳納的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金中開(kāi)支，而應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)竣工驗(yàn)收備案前繳交的物業(yè)保修金中開(kāi)支。”

貝利云棲的境遇并非單例，杭州不少小區(qū)都出現(xiàn)過(guò)保修期內(nèi)房子發(fā)現(xiàn)問(wèn)題而開(kāi)發(fā)商敷衍或拒不整改的情況。

此次征求意見(jiàn)中，完善保修維修制度、落實(shí)責(zé)任的建議也被采納。據(jù)悉，目前物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理的具體辦法正在起草中。(記者 徐叔競(jìng))