過去十年左右時間里，伴隨美國住宅價格的上漲，那些借款購房的美國人已經(jīng)積累起了近10萬億美元的住宅凈值。麻煩在于，由于疫情和衰退的影響，他們現(xiàn)在許多人都難以按時還款，面對著失掉自己房子的巨大風(fēng)險。

對于那些租房子住的人來說，這則是一個潛在的大利好。自從疫情爆發(fā)以來，那些以大型獨棟住宅為主的房屋出租公司已經(jīng)籌集了數(shù)以十億計的資金，持續(xù)大量買房。

十年前次貸危機時，就曾經(jīng)出現(xiàn)過大量房屋因為止贖權(quán)而被法院拍賣，這些企業(yè)紛紛廉價入手的狂潮。這一次，哪怕不爆發(fā)類似規(guī)模的止贖權(quán)危機，恐怕也會有不少強制出售發(fā)生，以及有不少新玩家投身租房行業(yè)。

“很多人現(xiàn)在都是房子很值錢，手頭卻沒有現(xiàn)金。”房地產(chǎn)咨詢公司Zelman & Associates首席執(zhí)行官澤爾曼解釋道，“如果他們是在過去兩三年內(nèi)買的房，或者哪怕五個月前，他們也是擁有凈值的。”

擁有足夠，但是又正在降低的住宅凈值，就意味著很多人在繼續(xù)還款吃力的情況下，就有更充分的理由去趁著價格沒有下跌賣掉自己的房子，賺取一些現(xiàn)金。

那些未能及時償還貸款的人們之所以沒有被從自己的房子當中驅(qū)趕出去，是因為在疫情期間，從聯(lián)邦到各州的政府都出臺了針對止贖權(quán)的限制政策。現(xiàn)在，許多享受聯(lián)邦擔保的抵押貸款都進入了寬限期，借款方可以在長達一年的時間內(nèi)不進行還款，之后再補上，而不會因此遭到罰款。

抵押銀行家協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，截至9月6日，已經(jīng)有大約350萬筆住宅抵押貸款進入了寬限期，相當于全部住宅抵押貸款的7.01%。此外，還有許多借款方未能及時還款，但是尚未進入自己債務(wù)方的寬限計劃。

恰恰在這樣的時候，郊區(qū)住宅卻迎來了一場競價大戰(zhàn)。面對著歷史級的低利率，許多千禧世代都忍受不了這樣的誘惑了。除了他們之外，還有不少其他的購房群體也在進入市場，比如許多人現(xiàn)在都在逃離市中心的公寓，到郊區(qū)換購更大的房子，方便自己在家辦公，以及與鄰人拉開適當?shù)木嚯x。當然，這里也永遠少不了投資者的身影，過去十幾年時間以來，美國每售出十幢住宅，就有一幢是由個人投資者或者投資公司買進的。

那些最熱心的買家，主要就是十年前那一波止贖權(quán)狂潮當中，為廉價吃進拍賣房屋而誕生的眾多公司。他們在疫情前就已經(jīng)進入了擴張階段，因為他們判斷將出現(xiàn)一個長期性的郊區(qū)租房客戶群，并在這一方向投下了重注。疫情爆發(fā)后，政府被迫頒布封鎖令，而這只能讓投資者越發(fā)看好這些公司的前景。

迄今為止，這些公司的經(jīng)營情況都非常理想，他們出租房的入住率達到創(chuàng)紀錄的高水平，租金按時收取率與歷史長期水平持平，而且額度還在上漲。其中兩家最大的公司Invitation Homes和American Homes 4 Rent，股價從3月23日低點算起分別上漲了79%和59%，都要高于標普500指數(shù)同期的50%。

疫情開始以來，兩家最大租房公司總計發(fā)售了價格近9億美元的新股，而投資者欣然接受。其他租房公司也發(fā)售了近60億美元以租金為抵押的債券。與此同時，貝萊德、科氏工業(yè)、摩根大通資產(chǎn)管理、Brookfield Asset Management等大玩家也都向這些企業(yè)投入了至少九位數(shù)的投資。

American Homes 4 Rent還在利用獲得的資金在公開市場上大量買房，不過近期以來，他們似乎已經(jīng)將主要精力轉(zhuǎn)移到了自己建房上面，今年夏季成為了美國最活躍的建房企業(yè)之一。他們最大的競爭對手Invitation Homes則依然是走買房的老路，近期以來每三個月都要投入大約2億美元。

Invitation Homes最近對投資者披露，他們正在制定一份售后回租計劃，準備通過這一計劃再入手8萬套住宅。售后回租其實更多見于商業(yè)房地產(chǎn)交易，簡而言之就是房主將自己的房產(chǎn)賣給投資方，然后再從對方手里租下來。

這種安排之下，面對失掉自己房子風(fēng)險的房主可以在較高的價位賣掉房子，得到現(xiàn)金，而且還不必搬家。初創(chuàng)公司EasyKnock就是專門做這種生意的，其首席執(zhí)行官凱斯勒(Jarred Kessler)介紹說，他6月間從風(fēng)險投資家那里籌措了2500萬美元，還發(fā)債募集了大量資金，推出了一個叫做ReLEASE的售后回租計劃。

2016年以來，這家紐約公司已經(jīng)買入了價值1.87億美元的住宅，現(xiàn)在的租客全部都是原來的房主。現(xiàn)在，EasyKnock正兩眼緊盯著明年年初，因為針對止贖權(quán)的禁令那時候就要到期了。

“到了1月，就真的要血流成河了。”凱斯勒預(yù)言，“我們正在為人們提供前所未有的選項。”(費綠)