疫情之下，房企赴港上市又添一員。

6月3日晚間，港交所正式披露了祥生控股集團有限公司(下簡稱“祥生地產”)的上市招股書。由此，這家浙系千億房企的面紗也逐漸向業內揭曉。

在過去三年中，祥生依靠信托、銀行及私募等融資渠道，實現了企業規模的快速擴張，但融資成本高、盈利能力不強等問題也暴露在大眾視線之中。從港交所的規則來看，祥生地產成功敲鐘是大概率的時間。只是，在市場資金有限的情況下，祥生又能否實現自己的預期目標呢?

祥生港交所遞表

在TOP30中，祥生地產是唯一未實現上市的房企。如今，從浙江“大山里”走出來的黑馬房企，終于踏上了上市征程。

事實上，自2019年10月，祥生邀請“資本能手”談銘恒加盟后，關于公司上市的報道便不絕于耳。在過往工作中，談曾先后經歷了景瑞控股(HK.01862)和正榮地產(HK.06158)兩家公司的上市。在招股書中，談銘恒以首席財務官的身份亮相，這也側面驗證了媒體的猜測并非空穴來風。

知名地產分析師嚴躍進表示，從實際情況來看，祥生近幾年持續拿地，戰略意圖十分強烈。祥生主動遞表，有助于打通企業融資渠道、提升品牌影響力，體現了中型房企繼續做大規模的導向。

在過往四年時間里，祥生地產銷售額實現了百億到千億的突破，一躍成為了行業黑馬。得益于此，祥生的營業收入也實現了大幅增長。據招股書顯示，2017年至2019年，祥生地產的收入分別為：62.93億元、142.15億元、355.2億元，復合增長率為137.6%，成為招股書中的一大亮點。

不過，由于土儲不足等因素，祥生在2019年并未完成1300億元的銷售目標。截至2020年3月31日，祥生擁有195個處于不同開發階段的物業項目，項目應占總建筑面積為約2304.5萬平，低于遠洋集團(HK.03377)、中國奧園(HK.03883)等同規模房企。截至2019年末，奧園、遠洋擁有土地儲備總建筑面積分別為：4503萬平方米、3724.3萬平。

進入2020年，為擴充土地儲備，祥生在杭州、寧波等地大手筆拿地。據中指院數據顯示，2020年前5月，祥生地產拿地款128億元，而其在去年一整年拿地上才花了170億元。

顯然，通過上市獲取擴張資金，是祥生保障現金流、繼續沖刺規模的必然選擇。對此，祥生也在招股書里坦承，募資所得款將用于物業項目開發、償還項目信托貸款等。

盈利、負債等指標有待改善

從招股書來看，為了能夠成功上市，祥生可謂是做了充足的準備。除了依靠靚麗的營收業績吸引投資者外，祥生在降低財務杠桿、提升盈利水平方面也做了不少工作。

早在2018年，祥生就著手展開財務結構的優化，通過加強流動性管理、降低負債率，來打造企業的安全邊界。處在規模擴張期的祥生，還在2019年有意降低了拿地金額。

得益于公司的各種舉措，公司各項財務指標得到不同程度的改善。2017年至2019年，公司的凈資產負債比率為1380%、740%及360%，流動比率分別為1.2倍、1.1倍及1.2倍，利息保障倍數則由2018年的0.3增長至1.4。

不過，由于在規模擴張中過于依賴信托，較高的利息也侵蝕了祥生地產的凈利潤。截至2019年末，公司未償還信托融資總額占借款總額63.1%，同期，祥生僅銀行及其他借款利息支出一項，就達到了32.23億元。

過去三年中，祥生地產雖然實現了扭虧為盈，并于2019年實現32.09億元的凈利潤，創下歷史新高。然而，與同規模的中梁(HK.02772)、奧園相比，仍然存在著不小的差距，后兩家房企在2019年的凈利潤分別為：62.56億元、52.2億元。

在上海中原地產首席分析師盧文曦看來，“上市之后，房企融資渠道得到拓寬，企業透明度會得到明顯的改善，助于企業評級的提升。有助于企業降低融資成本、提升利潤空間。”

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜也表示，上市融資除了可以迅速增加公司的可用現金、改善公司的財務狀況和提升公司的流動性之外，賦予了公司更加豐富的融資手段和工具，另外也可以讓公司治理更加規范透明，這些都有助于提升公司價值，有利于公司的可持續發展。

不過，一位不愿具名的業內人士也指出，如今是否是房企上市的好時機，似乎有待商榷。國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖就指出，“在香港，房地產公司上市不受歡迎已有十年之久”。

受疫情影響，房企在2020年掀起了一輪赴港上市熱潮。在市場資金有限的情況下，祥生如何吸引足夠數量的投資者，以預期的價格募集到所需資金，考驗著集團管理層。屆時，站到新起點的祥生地產，在后疫情時代，又有著怎樣的表現?