自2019年以來，圍繞正榮(HK：06158)人事變動的消息似乎從未停止。

在不久前營銷負責人段靜掛印離去之后，近日，市場傳來了奧園地產集團助理總裁張杰或將加盟正榮地產的消息，不過正榮對此予以了否認。

事實上，自去年以來正榮就出現了人事頻繁換防的情況，雖然正榮以“內部提拔”為主的人才梯隊刷了一波好感度，但隱藏在人事?lián)Q防背后的問題并不能就此忽略。

融資利率走高，去化回款意義凸顯

對于疫情下的2020年，正榮似乎做了充足的預備。

在預備2500億元的可售貨值之后，正榮給出了一個相對平庸的業(yè)績目標——1400億元，較2019年僅增長7.7%。這也意味著在全年，正榮僅需完成不到六成的去化率便可順利完成目標。從可售貨值與目標上看，正榮地產在今年的銷售壓力似乎并不算大。不過，在前四個月數據來看，正榮的銷售依然存在著巨大的阻力。

僅從今年前4個月數據來看，根據CRIC數據，正榮集團全口徑累計銷售額約292.2億元，雖然20名的位次依然與去年同期一致，但同比下降28.3%的銷售額，依然突顯出企業(yè)在未來8個月的營銷壓力。

有業(yè)內人士認為，今年的特殊環(huán)境意味著，房企全年的營銷壓力將集中在下半程，而企業(yè)對營銷人選的格外重視，可能是希望在下半年集中推盤時增加一些把握。

在營銷背后，更受關注的無疑是企業(yè)的銷售回款以及現金流。

近年來，依靠較為充足的在手現金以及權益的快速增長，正榮集團杠桿比率已降至安全邊際之內，不過，經營性現金流持續(xù)流出以及債務規(guī)模得不斷增長，依然意味著正榮集團近年來的發(fā)展仍是以融資驅動。在2019年，正榮地產有息負債規(guī)模進一步提升，由464.92億元同比增增長至586.65億元，同比增長26.18%，超過行業(yè)平均增速逾6個百分點。

從現金流指標來看，在2019年-2017年，正榮地產的經營活動現金流分別為凈流出140.64億元、26.64億元、42.39億元。同時，融資活動現金流則分別凈流入219.73億元、141.02億元、63.39億元。

可以看到，在過去3年時間內，正榮地產發(fā)展所需的現金流或更多來自于融資的增長。

然而，今年以來，正榮地產的融資路并不算順遂。近年來逐漸成為正榮主要融資渠道的海外債，在年初的曇花一現后遲遲沒有出現融資窗口，在3月份出現降溫之后更在4月份進入冰點，直至5月份才重現松動的跡象。在不久前的5月15日，正榮地產發(fā)布了擬發(fā)行2億美元2024年到期優(yōu)先票據利率的公告，久旱之后雖喜逢甘霖，但融資利率卻出現了增長，在今年1月時，同為4年期的海外債，正榮發(fā)行利率僅為7.875%。

事實上，在海外債降溫的同一時期，房企迎來了難得的國內公司債發(fā)行窗口，包括萬科(SZ：000002)等頭部房企融資利率甚至進入了“2”時代，而與正榮同規(guī)模的千億房企們融資利率也普遍在6%以下。

顯然，對于錯過低成本融資機會的正榮來講，欲維持當前的行業(yè)地位，以更有效的銷售、去化補充發(fā)展所需的現金流以及彌補較高的融資成本，或已經是企業(yè)必然選擇。

低土儲押寶盤活存量

在年內擬推2500億元貨值的豪氣背后，土儲并非是正榮地產的優(yōu)勢科目。

沒有老牌房企優(yōu)越于行業(yè)整體的融資利率，亦沒有粵系房企發(fā)力于城市更新所贏得的大量盈利空間，在過去數年依靠高周轉快速崛起的閩系房企，普遍在土地儲備沉淀這一層面普遍不具備優(yōu)勢，這一點正榮亦是如此。

根據披露，在2019年，正榮地產總土地儲備約2615萬平方米，對應貨值約4500億元，與同規(guī)模房企基本持平，但剔除在建面積及已竣工未售項目之后，劣勢開始顯現。

近年來，正榮地產未開發(fā)土地儲備約占年末總土儲面積的20%左右，與遠洋集團(HK：03377)、中國奧園等房企均存在較大差距，而以此計算，在 2019年末，正榮未開發(fā)土地儲備約500余萬平方米，對應貨值僅在千億上下。

根據CRIC數據，在2019年下半年以及今年1-4月期間，正榮地產分別累計新增貨值約375元以及242億元，可以看到，即是上述項目全部在年內完成開盤的情況下，與年內的2500億元可售貨值亦存在極大差距。顯然，在今年的擬推貨值中，存在極高比例的往年已開盤項目。

近年來正榮在通過不斷運營能力強化去化水平的同時，“老項目”的去化也已被擺上臺前。在今年的業(yè)績會上，在解釋毛利率下降時，正榮CFO陳偉健便曾表示，2019年出售了一批存貨，老的存貨融資成本較高，還受到限價的影響，所以在2019年下定決心解決了這些存貨。

僅從已竣工項目去化來看，在剛剛過去的2019年，正榮持有已竣工未售物業(yè)約76.26億元，較2018年末的114.34億元減少33.3%，這對于交付面積大幅上漲42.64%至 214.07萬平方米的正榮來說，無疑是個不錯的成績。

有觀點認為，往年開盤項目、甚至竣工項目占用著部分無法及時變現的資金，在一定程度影響著企業(yè)資金周轉，同時加重了企業(yè)去化壓力，而對于開發(fā)土儲相對缺乏的高周轉企業(yè)，如何處理好這一部分貨值更是一個關鍵。

在新土地貨值相對緊湊的背景下，盤活存量似乎是企業(yè)尋求突破的重要一步。不過，從以往經驗來看，相較一個項目中更易于出售的剛需產品，往年開盤項目所剩產品更多為溢價相對較高的改善型產品，甚至也包含尾盤等有瑕疵的戶型，相關產品的去化往往并不容易。

值得一提的是，隨著疫情負面影響減弱，近期市場也迎來強勁的反彈勢頭，特別改善型產品在多個一二線市場成為了緊俏貨，這對于旨在去庫存的企業(yè)來說，或是一個難得的窗口期。

“近期，特別是三四月份市場對高端市場整體表現出極高的熱情，做相應產品的房企最近一段時間應該在去庫存方面有著不錯的效果。”對此，上海中原地產市場分析師盧文曦對藍鯨房產表示，“不過，隨著供應的加大，最近市場也開始出現一定分化，未來產品的去化還要看項目的性價比。”

面對疫情帶來的特殊環(huán)境，無論是保障企業(yè)的現金流安全，亦或是減少庫存為突圍增加籌碼，均凸顯出營銷的特殊地位，而正榮將如何渡過重重考驗，藍鯨房產將持續(xù)觀察。