可以說，在這個競爭愈發激烈的時代，只有精準踩在消費趨勢之上，再配合項目的過硬運營實力，才能贏得“出圈”的可能。滿京華商業首個商業作品——滿京華·滿紛天地便是憑借對消費趨勢的精準把控，提前布局，為項目開業后的流量奠定了極佳的基礎。

01.以奧萊錨定優質客群 煉就增長主力

新冠疫情帶來的不確定性無疑讓整個商業地產行業面臨著洗牌與變革。疫情洗禮之下，商業市場已經進入K型消費時代，很明顯的一個特征即：高收入群體消費能力不受影響，反而因其受出境限制，推動了國內高端消費品的銷售增長；低收入群體受收入預期影響，消費變得更加謹慎，對于商品的性價比更為看重。

身處K型消費時代，對于商業體而言，緊握市場脈絡才是破局之道。而其中，聚焦高端客群的奢侈品折扣零售更是巨大的升量市場。

據美國咨詢公司麥肯錫近期發布的市場研究報告顯示，新冠疫情之下，折扣零售正成為時尚行業增長的一個重要來源。報告表示，折扣零售的增長速度高于整個時尚行業，在疫情期間受到的沖擊較小。預計2025年到2030年，折扣零售的增長速度可能會比整體市場快五倍。

可以說，疫情常態化之下，奧特萊斯作為“增長主力”，與其他品類的悲喜并不相同，2021年國內奧萊市場全年營收1000億的爆發式增長也驗證了其巨大的潛力。

而與之相對的，是深圳乃至大灣區重奢奧萊市場仍處于待挖掘狀態。

有鑒于此，滿京華集團攜手杉杉商業集團，搭上折扣零售、頭部奧萊風口，為華南商業帶來首家杉杉奧萊——深圳杉杉奧特萊斯廣場。

歷經20年發展，國內奧萊行業早已向頭部聚集，少數幾個頭部品牌自帶光環，杉杉商業集團便是其中的典型代表。扎根奧特萊斯市場10余年以來，杉杉商業集團已經形成了奧特萊斯品牌化、連鎖化經營模式，不論是管理規模還是營收能力，都足以令其成為中國連鎖奧萊企業領軍者。

根據奧萊領秀數據顯示，2021年年銷售10億元以上的奧萊共有46家，銷售額近960億，相比于2020年整體銷售同比增幅近20%。而作為國內知名的頭部奧萊企業，過去一年，杉杉商業集團旗下11座奧萊有5家奧萊成功破10億大關，太原店和寧波店年銷售額超30億元。

作為杉杉商業集團全國第12家門店，深圳杉杉奧特萊斯廣場規劃近200家全球品牌店鋪，匯聚重奢與輕奢等國際大牌，以及運動、國際潮牌、精品女裝等極具競爭力的品牌。目前，深圳杉杉奧特萊斯已有100余家品牌進場裝修，開業籌備已進入最后沖刺階段。

未來，深圳杉杉奧特萊斯將與滿京華·滿紛天地一同亮相，為仍處于重奢奧萊空白期的深圳市場帶來頗具吸引力的奧萊購物體驗，而具有稀缺性的折扣奢品更將助力滿京華·滿紛天地錨準時尚高端消費群體，虹吸深圳及周邊大灣區城市的高端消費力，成就新的打卡消費勝地。

02.以體驗強化微度假氛圍 破解增長危機

對于有遠見的商業體而言，兩條腿走路才能走得更好更遠。通過名品折扣吸引大灣區優質客群后，如何進一步延長消費者的逗留時長，從而促進其消費，是考驗滿京華·滿紛天地“造血能力”的關鍵。

滿紛天地選擇將微度假氛圍的營造以及強體驗業態矩陣的打造作為破題關鍵，進一步保障了項目的長期穩健發展。

//打造“微度假”標簽，以差異化突圍

疫情常態化下，旺盛的旅游需求與消費意愿催生了新的旅游形式，短途“微度假”熱度不斷攀升，“購物+游逛”的模式受到人們的熱捧，更成為新的增長熱點。

對市場趨勢頗具敏銳度的滿京華·滿紛天地，更是在規劃之初便將“城市微度假”作為其發力的重點。

一方面，項目具備極佳的先天優勢，背靠世界級交通樞紐——深圳機場，緊鄰地鐵6號線、11號線及多條城市主干道，輕松輻射深圳、東莞，乃至廣州、中山、珠海等多地千萬級客群，優越的區位條件為項目成為大灣區微度假勝地奠定了極佳的基礎。

同時，這個150萬平米的大型綜合體包含主題購物中心、開放式街區、社區商業、住宅、寫字樓、產研基地、藝術中心、國際教育、酒店公寓，多元的業態和建筑組合使得項目具備了獨特的微度假氣質。

另一方面，項目自帶“高顏值”光環。在規劃之初，滿紛天地力邀建筑大師進行了精心設計，綜合體內的建筑均充滿文化藝術韻味，從美術館式的主題購物中心，到意大利藝術家契里柯畫作式的開放街區……而室內外大量綠植的應用，更強化了項目的呼吸感與休閑性，營造出獨特的場景體驗。

滿紛天地清新自然的建筑風格及建筑色彩使其有別于常規的購物中心，在充分營造出“偷得浮生半日閑”的氛圍之外，也天生具備了打卡性。而這份純正的微度假氣質，進一步強化了項目獨特的標簽及有別于其他商業項目的記憶點，也為項目開業后突出重圍奠定了絕佳的基礎。

//拓寬體驗業態，層層布局拉動全場客流循環

先天優勢之外，滿紛天地突出的體驗品牌矩陣，更為之添彩。

2021年全國居民人均可支配收入35128元，同比增長9.1%。生活水平的改善，讓更多人有能力追求理想的生活。事實上，K型消費新結構之下，處于中層的消費群體產生“悅己消費主義觀”，換言之，中層消費者更注重健康、運動，這一趨勢也帶動了新消費體驗領域的崛起。

順應這一大趨勢，滿紛天地強調商業價值的全面釋放，將全場業態共同發展納入前期規劃中，結合市場熱門品類，在盒子內針對體驗大主力店層層布局，放大做強體驗業態。依托他們的高話題度與關注度帶動其他業態成長，更破除高樓層客流導入難點，為項目鍛造更高抗風險墻。

①B1層將引入概念精品超市及創新娛樂業態，全面煥新生活體驗。并引入深圳室內最大卡丁車場館-K1SPEED，最大最寬的室內賽道，帶來卡丁娛樂、賽事、企業團建、親子互動全方位服務。

②L1-L5層為深圳杉杉奧特萊斯，將以重奢名品、運動潮牌等一應俱全的零售品類，聚焦灣區客群，引領消費升級。

③L6層與深圳杉杉奧特萊斯互為補充，規劃一眾零售品牌，呈現家庭綜合生活體驗。

④L7層集運動、健身、社交、娛樂于一體，打造運動綜合體驗主題空間，空氣湃深圳首店位于此層，以4900㎡超大空間帶來60+娛樂項目提供趣味的運動體驗。還有蒙蒙冰雪打造的400平方米的冰雪王國，包含多個游樂項目，輕松實現看雪、滑雪自由。

⑤L8-L10層呈現以美食生活、健康娛樂集樂活消費為主的多元生活體驗。

其中L8層布局有優優酷星航空館，以沉浸式航空主題場景帶來獨特的體驗；L9層1000㎡的深圳西部首家室內動物園-野恩動物園，將為家庭客群提供出游目的地；L10層未來戰場華南首家旗艦店、全國最大規模旗艦店，將人帶入電競世界，體驗科技賽事的刺激與趣味；同處于該層的深圳最大室內綠洲馬術場-也合馬馬術俱樂部則將帶來更高端的運動體驗。

⑥L11-L12層聚合屋頂網紅攝影基地、密室逃脫、劇本殺等新青年喜愛的玩樂項目。

盒子MALL之外，滿京華·滿紛天地通過對開放街區煙火氣和微醺經濟品牌矩陣的打造，引進潮玩購物、休閑生活、餐吧酒吧、文化藝術等多種業態，塑造國際化主題商業體驗，進階為都市人群夜間、周末、節假日休閑娛樂生活的首選圣地，進一步營造“微度假”氛圍。

目前，除了王牌主力店已基本就位，滿紛天地在其他功能業態上的品牌招引也收獲了一定成效：

· 網紅人氣餐飲：網紅餐飲對于商業項目而言是人氣聚集利器，深諳這一點的滿紛天地已經進駐了當紅品牌綠茶、潤園四季、清暉小苑、太二酸菜魚、蛙來噠、胖哥倆、探爐、渡小鳳、漢陽廷、逸園茶餐廳、芳華意甸園西餐廳等，此外還有萬利記、盛香亭、尚上簽等流量小餐，將以網紅效應帶動打卡效應，滿足年輕人的多元就餐選擇。

· 豐富的茶咖矩陣：自帶社交屬性的創新茶咖不斷撩撥年輕消費客群，引發新消費熱潮，星巴克、 奈雪の茶、臺蓋、丘大叔、茉莉奶白、Tims咖啡等豐富茶咖矩陣將吸引更多年輕客群。

· 品質生活配套：鶴翔宮、JOJO童裝、鹿石花藝、赫莎法式生活館、潮品匯藝術家居館、梓晴宅生活、六白畫廊、唐潮新中式茶、和藍日本進口瓷器、名藝世家、嘻鴨涂、藝小萌藝術培訓、等配套，將從品質生活層面增強項目在地影響力。

從區域消費出發，在目的地性消費的基礎上升至體驗性消費，帶動商業輻射從深圳西部城市擴散至深圳主城、周邊城市集群，可以說，從目前滿紛天地進駐品牌級次便可預見后續的吸客能力。而在巧妙的樓層業態規劃下，其持續引入的體驗業態與創新業態還將賦予項目更強的發展潛力，滿紛天地的未來潛力無限。

//運營團隊實力保障，工程進度有序推進

商業的特殊性在于變化，變化之下更考驗的是企業執行力。而疫情常態化下誰能更及時推動工程進度、保證籌措規劃穩步落地，都將決定未來的市場站位。

擁有一支優秀商業團隊是滿紛天地搶時間、控進度的重要保障。籌開滿紛天地的絕大部分都是資深商業地產人，擁有多個標桿項目的操盤經驗，對籌開項目亦沉淀豐富經驗，這對滿紛天地開業籌備工作的高效推進起到了至關影響。

在疫情形勢逐步好轉，進度全速運轉之際，滿紛天地積極響應政府疫情防控要求，全面落實各項防控管理措施，更時刻將安全放在第一位，強化安全宣傳、管理及巡查，保證了施工進度的優質、高效、平穩有序推進。

目前，滿紛天地工程建設進展十分順利，除深圳杉杉奧特萊斯的百余家驚喜品牌以外，王牌旗艦體驗——未來戰場、野恩動物園、也合馬馬術俱樂部，以及必勝客、麥當勞、肯德基、太二、綠茶、蛙來噠、魚你在一起、老碗會、月下燒烤等大眾連鎖餐飲， 奈雪の茶、臺蓋、丘大叔、茉莉奶白等網紅飲品，萬利記、盛香亭、阿甘鍋盔、酥小滿、周黑鴨、歡喜花生等爆款小吃，樂客VR、榮泰、小天才、小鹿之家等輕娛樂品牌均已進場裝修，其余品牌也將陸續進場。

高效的進度足以彰顯滿紛天地攻堅克難沖刺開業的必勝決心，亦可以看出品牌對項目市場潛力的認可與信心。而撬動這一切的原點是滿紛天地前瞻性市場定位規劃，以及圍繞定位超越傳統生活方式的業態品牌布局。

在存量市場爭奪的階段，面對不斷涌現的新風口，如何將紅海轉變為藍海，考驗的是一個項目的洞察預判與運營實力。以城市為支點，通過奧萊+微度假+強體驗業態，鍛造自身優勢壁壘，搶灘成為人們休閑購物的必選項，這是滿京華·滿紛天地另辟蹊徑的底層運營邏輯。

當然，商業運營是屬于長期主義者的比賽，登頂的路沒有捷徑，但總有人無懼路長。我們期待這個新的商業項目為行業注入新的力量，更期待其穿越同質化競爭后為行業帶來的新觀察與新思考。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。