風險之下，存量商業往往通過探索發力數字化、直播等線上經濟彌補線下銷售的減少，而對于增量項目而言，可應對的方法和空間無疑更加廣闊。當項目在前期通過深入思考商業模式與項目定位，找準應對之路之時，往往能夠在進入運營階段后擁有穩定的經營與抗壓能力。

優秀的企業更懂筑牢“地基”，找準賽道為后續穩健發展打下扎實基礎，滿京華商業便是如此，首個商業項目——滿京華·滿紛天地正切入了時代的“雙風口”，未來將具備“千磨萬擊還堅勁”的十足韌性迎來發展黃金期。

一、

與杉杉商業集團聯手

引領深圳高端消費潮流

近兩年，疫情成為實體商業的攪局者，一面刺激商業不斷變革，一面大浪淘沙催化行業嬗變。而當攪局的“鯰魚”出現，誰能成為破冰者？

當下，在層層篩選中展露頭角的奧特萊斯無疑成為了實體商業破局的典范。

//逆勢上揚，強勁的吸金力

相比于傳統實體商業在遭受客流與消費的雙重打擊，中國奧特萊斯反而憑借著高端品牌與強大折扣力度，逆勢上漲。

根據奧萊領秀數據顯示，2021年年銷售10億元以上的奧萊共有46家，銷售額近960億，相比于2020年整體銷售同比增幅近20%。而作為國內知名的頭部奧萊企業，杉杉商業集團的反脆弱能力與創收能力更有目共睹。過去一年旗下11座奧萊有5家奧萊成功破10億大關，太原店、寧波店年銷售額更超30億元。

更值得一提的是，具備奢侈品資源、強勁銷售增長的奧萊對于促進消費、提振經濟有天然優勢，將成為各城市建設消費中心的有力抓手。而深圳正在加大力度打造國際消費中心城，利好之下，杉杉奧萊亦有更大的市場空間。

//高端消費回流，奧萊市場前景可觀

而從宏觀層面看，奧萊的發展勢頭更令人側目。

疫情之前國內消費者占據了全球70%以上的奢侈品消費，而疫情導致的境外出游受阻，使得奢侈品消費逐漸從歐洲、美國、日本、韓國、香港等地轉戰國內市場。中國奢侈品市場數字化趨勢洞察報告（2021年版）顯示，2021年中國內地奢侈品預計增長23%-25%，即營收1000億元，《奢侈品研究》更指出2025年中國有望成為全球最大的奢侈品市場。

國內奢侈品發展勢不可擋，對于供應端而言，“名品+折扣”的奧萊業態正迎來了最好的發展時期。疫情之下，中國奢侈品消費已經邁入本土化時代，國內份額在持續擴大，奧萊亦將持續受益。

再從奢侈品目標客群端來看，國內奧萊還將迎來更大機遇。研究表明，奢侈品消費呈現出年輕化的顯著特征，21-30歲年齡段的年輕消費者貢獻了46%的銷售收入。而中國僅Z世代人口規模已接近3億人，龐大的消費群體催生巨大的消費潛力，隨著他們受疫情影響，消費觀念逐漸轉變為更注重“品質感”與“性價比”，質優價廉的奧萊將成為他們奢侈品消費的主陣地。

多點優勢加持下的奧萊如同一個“流量捕手”，“吸金”與“吸客”能力在歷經疫情洗禮后愈加凸顯。可以說，無論是目前的發展勢頭還是未來前景，都直指奧萊已經成為推動商業變革的新引擎。而與此同時，深圳重奢奧萊市場尚處于待挖掘狀態。

奧萊市場一片大好形勢之下，深諳流量密碼的滿京華商業，簽約了華南首家杉杉奧萊，為滿紛天地賦予了強大的商業勢能。

作為國內頭部奧萊，深圳杉杉奧萊憑借其在奧特萊斯領域的多年耕耘，以“重奢+輕奢+潮牌”的國內國際一線品牌矩陣為基點，在高端名品折扣消費的核心支撐下，疊加無限創意業態的理念，打造更符合當代青年消費觀念、更個性的潮流場所，為奧特萊斯注入新的特質與活力。

顯然，滿京華商業與杉杉商業集團的強強聯合將激發乘數效應。未來，以“奢品”為錨點，滿紛天地將織造出一張“流量大網”，網羅深圳乃至大灣區市場蘊藏的高端消費機會點，成為深圳建設國際消費中心的重要推手。

目前深圳杉杉奧萊整體裝修進展十分順利，品牌簽約情況良好，商戶亦陸續進場裝修，開業籌備已經進入沖刺階段。未來，深圳杉杉奧萊將與滿京華·滿紛天地一同開業，帶來令人驚喜的消費體驗。

二、

打造深圳西部地標級“微度假”商業

當商業進入存量時代，線下商業競爭加劇，消費者閾值持續提升，通過與不同業態之間的生態打通延伸購物中心價值鏈條成為破題關鍵。

而在疫情導致的長途旅游受限以及消費者外出旅游的追求之間，新的平衡點——微度假已成為市場追捧的熱點，新文旅模式也更加聚焦在輕量化、高頻化的“微度假”上，吃喝玩樂一站式的體驗型微度假商業中心逐漸成為炙手可熱的商業形式。

拂“微度假”之風，聚“奧萊”之力，滿京華商業敏銳的通過疊加風口激發更大的能量。

事實上，滿京華·滿紛天地本身具備流量優勢，項目地處灣區核心、松崗門戶，伴隨著深圳西進，以及前海擴容，其所處地塊可謂潛力無限。同時，項目更背靠世界級交通樞紐——深圳機場，緊鄰地鐵6號線、11號線及多條城市主干道，輕松輻射深圳、東莞，乃至廣州、中山、珠海等多地千萬級客群，優越的區位條件為項目成為大灣區微度假勝地奠定了極佳的基礎。

立足于此，早在規劃初期，滿京華·滿紛天地便定位于“深圳西引力 生活心聚場”，著眼于“城市微度假”體驗，以更受市場青睞的前沿姿態占據先發優勢，虹吸大灣區千萬級消費潛力。

而先天優勢之外，如何通過規劃與運營強化甚至放大優勢，無疑是考驗項目運營能力的關鍵問題。

緊扣“微度假”這一命題，滿京華·滿紛天地通過盒子mall、網紅主題街區、社區商業等多種商業形態的組合，為項目賦予了更多元的氣質，也為項目“微度假”氛圍的營造提供了更多可能。

同時，滿紛天地立足顏值經濟，深挖項目“網紅打卡”屬性，邀約建筑大師通過頗具藝術性的建筑表達手法巧妙串聯起多種建筑形態組合，重新定義了藝術文化的自由生活體驗，一步一景，打造出“出片率”極高的網紅打卡地。

此外，滿紛天地更將立足IP經濟，結合項目獨特性格，邀請藝術家獨家打造項目專屬原創IP，并持續挖掘專屬IP內涵，通過IP藝術裝置及系列周邊賦能項目運營，為項目帶來更多個性及藝術色彩，全面提升項目的打卡性和記憶點。由此，以IP作為新的情感連接點，加持微度假氣氛的同時，更成就項目獨特標簽及打卡點。

空間之外，為了真正從氣質上契合定位，滿紛天地力求通過“大而全”的業態組合，打造全方位的微度假體驗。在這里，攝影基地、密室逃脫、劇本殺、品質餐飲、生活配套、運動主題空間等豐富業態建構出獨具一格的微度假氛圍。

在具體的品牌招引上，滿紛天地優選各業態中的佼佼品牌、特色品牌，打破傳統消費品牌、巧借“首店經濟”東風，并利用自身龐大的體量優勢，吸引了諸多新鮮而有話題度的知名品牌在此開出首店、旗艦店。

· 未來戰場全國首家最大空間旗艦店、華南首家旗艦店。擁有約5000㎡的超大空間，作為國內TOP級的VR數字電競品牌，未來戰場擁有全球首個大空間VR競技與聯網在線對戰集合平臺，以及自主研發技術團隊，全方位支持跨空間自主對戰。

· 深圳唯一擁有行政許可動物園-野恩動物園。1000㎡的空間擁有諸多不常見動物，涵蓋夢幻雨林、鸚鵡王國、探洞奇遇等候50多個互動空間，仿真森林布局全方位還原大自然體驗，將是家庭出游的不二選擇。

· 深圳首店-空氣湃。火爆全網的大人和小孩都能玩的室內運動館，滿紛天地店室內面積達4900㎡，涵蓋60+原創設計和獨立知識產權項目，包括時下火熱的密室逃脫、太空飛船、攀巖、賽馬、滑雪等，是青年聚會、少兒運動、家庭歡聚的網紅打卡地。

· 也馬馬術深圳最大空中室內綠洲馬術場。4000+㎡的超夢幻游樂場，不僅設有室內外馬術練習場，更有旋轉木馬兒童游樂設施、網紅露臺輕休閑區，為青少年提供更高端、趣味的運動體驗。

· 深圳西部購物中心室內最大卡丁車館-K1 Speed卡丁車。火爆美國、加拿大、歐洲，中國室內兒童卡丁車領導品牌，將提供卡丁娛樂、卡丁競賽、企業團建、親子互動等全方位服務。

· 2000㎡的 邁索爾優＋瑜伽會所。是目前國內最大可同時容納200人瑜伽練習室，國內首個可容納100人電影院式智能培訓課堂，國內瘦個可容納80人空中瑜伽培訓室，將以專業顧問老師、高端場所空間提供品質服務。

而面對周邊社區巨量的客流，以及未來新前海帶動區域巨大的客質轉變，滿紛天地還基于對城市未來發展趨勢的洞察與研判，緊抓“在地思維”，將餐飲與配套作為輔助業態，一方面鞏固在地影響力，另一方面與“微度假”、“高端消費”做配合，擴大輻射力。

其中在餐飲方面，滿紛天地以“一站式美食打卡目的地”為目標，引入了各餐飲品類的優質品牌，包含：

·潤園四季、綠茶、太二、清暉小苑、渡小鳳、漢陽廷、蛙來噠、探爐、胖哥倆等全國各地風味網紅餐飲；

·老碗會、譚仔米線、云味館、味千拉面、必勝客、麥當勞、肯德基、萬利記、盛香亭、魚你在一起、丹葉牛雜、尚上簽、酥小滿、阿甘鍋盔、周黑鴨等網紅小吃品牌；

·奈雪的茶、臺蓋、丘大叔、茉莉奶白等網紅飲品。

在配套方面，項目著重提升區域品質消費，將鹿石花藝、名藝世家、嘻鴨涂等品牌收入囊中。

此外，更有專注籃球培訓的酷玩星球、室內真冰雪游樂品牌冰雪世界等體驗品牌強勢進駐，豐富了體驗業態的構成，更進一步提升了滿紛天地的游玩樂趣。

通過體驗、高端消費、美食、配套等多元素碰撞融合中，一個更全、更新鮮、更有趣的生活方式倡導者形象已愈加清晰，滿紛天地的正式亮相也更令人期待。

目前，蛙來噠、綠茶、奈雪的茶、必勝客、肯德基、麥當勞、丘大叔、茉莉奶白等多個品牌已順利進場裝修。顯然，滿紛天地已經得到了品牌方的認可，而滿京華商業正確的戰略與扎實的能力更顯露無疑。

時代的浪潮拍著打實體商業，有的高歌猛進，有的黯然退場。在流量爭奪日趨白熱化的時代，只有基于市場的判斷，精準地匹配時代需要的發展模式，不斷建立和保持自己的競爭優勢才能站在時代的前沿。而從滿紛天地敏銳的市場洞察力及對“奧萊+微度假”風口的探知上，不難窺知其鍛造堅韌競爭優勢的眼光與信心。

顯然，2022年是滿紛天地火力全開之年。伴隨著滿京華·滿紛天地品牌招商的順利推進，我們期待看到滿京華·滿紛天地交出的答卷，更期待其持續進化出更具競爭力、反脆弱的潛能，為行業帶來商業的更多探索和想象。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。