如何讓農村閑置的土地活起來,讓閑散土地得到合理利用,是助推鄉村振興戰略實施和美麗鄉村建設的重要課題,也是激發生產要素活力、統籌城鄉發展的關鍵一招。去年3月5日,商河縣殷巷鎮前蘆洼村完成全市第一筆“農地入市”交易;12月27日,市區內首宗集體經營性建設用地在歷城區港溝街道蘆南村成功出讓;12月29日,南部山區首批集體經營性建設用地入市地塊在濟南公共資源交易中心發布掛牌公告。一連串的先行先試和大膽創新,讓村民真正看到農村集體土地的價值,認識到農村集體土地就是“金山銀山”,提振了鄉村產業發展的底氣和信心,為在濟南市其他區縣出讓農村集體經營性建設用地提供了可復制、可推廣的實踐經驗。
蘆南“破冰”沉睡的農地被喚醒
三九時節,歷城區港溝街道最南端的蘆南村田園綜合體里卻是一派熱火朝天。在智能化溫室的控制大屏上,土壤溫度、環境溫度、濕度實時顯示,數十種蔬菜、果木全部采用無土栽培。在智能溫室不遠處的山楂體驗園里,幾名游客正饒有興致地品嘗村里生產的牡丹花茶、山楂發酵酒。如今的蘆南山野,已逐步成為集高科技農產品種植、果品采摘、花卉繁育觀賞和農產品深加工等功能于一體的綜合性生態園林,三產深度融合的發展態勢日益凸顯。
去年12月27日,蘆南村蘆家嶺地塊17.05畝集體經營性建設用地成功出讓,用途為商業用地,由濟南詩酒田園科技有限公司競得,土地出讓成交價為1842萬元。蘆南村集體經營性建設用地成功出讓,是濟南市農地入市探索的生動注腳,也是濟南市區內首宗集體經營性建設用地成功“入市”。
蘆南村地處港溝街道南端,距離市區較近,自然資源豐富,名勝景點眾多。過去,蘆南村常年種植玉米、麥子等農作物,畝產量很低。怎樣才能最大化利用蘆南村的優勢發展產業,這是蘆南村“兩委”一直在思考的問題。近年,結合現代田園產業模式,因地制宜,發展特色農業,蘆南村架構“村‘兩委’+合作社+企業”的經濟運行模式,與農業科技企業合作田園綜合體項目,發展生態休閑農業和鄉村旅游等。
2005年,蘆南村謀劃拆舊村建新區,并獲省政府批準通過土地增減掛鉤項目,經過兩年艱苦努力,蘆南村建成五棟七層高的居民樓。2013年5月,蘆南村全體村民終于告別臟亂差的舊村,歡天喜地喬遷新居。通過拆除舊村,土地復墾新增土地127畝,獲得國家城鄉建設用地增減掛鉤專項補助資金3810萬元。這一項目在改善村民居住環境的同時,也為全村統一規劃產業拓展了空間,此次成功出讓的蘆家嶺地塊就是蘆南村村民舊居的一部分。
記者在采訪中了解到,當前,蘆南村正全力打造文旅康養中心、山楂產業研發中心、農產品銷售中心,并致力于打造成集有機種植、花卉觀賞、研學教育于一體的綜合性生態園區。據了解,云臺山田園綜合體總體規劃開發總面積2.7萬畝,核心區蘆南村總面積約3500畝,項目集循環農業、創意農業、農事體驗于一體,目前已成功獲批“全國森林康養基地”。2020年,蘆南村股份經濟合作社與濟南詩酒田園科技有限公司建立了戰略合作關系,共同打造“云臺山田園綜合體”項目。創新運營機制,實現了市場信息、技術、資金、人才等要素與蘆南村資源的無縫對接,每年保底合作收益金350萬元。目前該項目已完成投資1.3億元,綜合性產業中心主體已完工,預計今年“五一”開門納客。
“這次入市的地塊是云臺山田園綜合體項目的一部分。”濟南詩酒田園科技有限公司負責人謝希文介紹,該地塊將用于云臺山田園綜合體配套旅游設施項目,主要功能為服務型物業,將打造集吃、住、學、玩于一體的民俗聚集區。目前,該地塊建筑方案正在進一步深化階段,今年2月底前完成規劃,今年上半年開工建設,建設周期一年,2023年完成建設。
土地入市后,最終落腳點是實現土地增效、農村發展。“蘆家嶺地塊成功出讓,蘆南村集體作為土地的所有權人,在獲得一定比例的土地出讓收益的同時,實現集體資產進一步保值增值,還能進一步發展壯大集體經濟、擴大村民就業、促進村民增收。”蘆南村黨支部書記賈虎平說。
南山“開路”讓鄉村產業“放開手腳”大膽干
去年12月29日,南部山區首批集體經營性建設用地入市地塊在濟南公共資源交易中心發布掛牌公告,該地為西營街道黃鹿泉村集體經營性建設用地。記者采訪了解到,該地共三個地塊,面積6.9畝,用途為村莊游覽接待用地,土地使用權人競得該地塊后將用于黃鹿泉及其周邊村莊的旅游接待。
對于以生態保護為主責主業的南部山區來說,土地“入市”標志著其集體經營性土地價格“市場化”。
“村里的集體經營性土地使用價格,不再是以村民和企業雙方口頭商定為主,而是同全市所有土地一樣,以競拍的方式,從最低價起拍,‘價高者得’,讓土地價格實現市場化。這樣村民和企業對價格都更有認同感和安全感。”南部山區相關負責人介紹。
近年來,南部山區一直積極推動“兩山”理論落地落實。為此,南部山區大力推動產業振興,積極發展民宿、康養等綠色產業,探索一條以綠色產業帶動生態保護和民生保障“共贏”的發展路徑。而產業發展所依賴的是土地,集體經營性土地“入市”,更能推動其綠色產業實現良性發展。
記者采訪了解到,對于很多南部山區民宿經營者來說,最擔心的兩個問題一個是村里發展環境,另一個就是土地。
“由于是跟村委會協商的租賃價格,因此一方面擔心村里會不斷漲價,另一方面則擔心土地性質會影響民宿發展。比如我租賃的是宅基地,那在房屋建設上就要受制于宅基地建設標準,想要擴大面積也很難。土地‘入市’則會好很多,只要符合村莊發展規劃,那企業發展就可以‘放開手腳’,發展得更加安心和踏實。”南部山區一位民宿經營者說。
據悉,土地“入市”的前提是村莊已有市里認可的發展規劃,這給有序發展和生態保護增加了保障。同時,發展綠色產業,則進一步推動了城鄉融合和鄉村振興,讓南部山區能夠“在發展中保護、在保護中發展”。
南部山區屬于國家城鄉融合發展11個試驗區之一的山東濟青局部片區。為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署,積極搶抓黃河流域生態保護和高質量發展重大國家戰略機遇,南部山區管委會落實濟南市委、市政府科學謀劃推進“南美”戰略新要求,在濟南市自然資源和規劃局的指導下,堅持以協調推進鄉村振興戰略和新型城鎮化戰略為抓手,嚴格按照《濟南市集體建設用地管理辦法(試行)》要求,深入研究政策、探索實施路徑,先行先試、務實擔當,破除制度弊端、補齊政策短板,為全市功能區城鄉融合發展提供了探索實踐和有益經驗。
黃鹿泉村的村莊發展規劃經歷了村、街道、南部山區管委會、市里相關部門等層層公示、聯審,于2020年10月獲批,具備首批集體土地入市的良好基礎,是全市最早進行“多規合一”規劃的村莊。“村民都非常支持村里發展,都希望靠著綠水青山的優勢,實現鄉村振興。”黃鹿泉村相關負責人介紹。
土地“入市”,對于黃鹿泉村來說,能夠獲得一定比例的土地出讓收益,進一步發展壯大集體經濟;對于用地企業來說,則能有效降低土地成本,加速項目推進,助力鄉村產業振興。為此,黃鹿泉村集體團結一致、干勁高漲,西營街道密切配合、組織得力,管委會規劃發展局壓實責任、創新思路,在各部門合力攻堅下,從規劃條件審批、土地調查、地價評估、入市方案編制、三級會議決議通過僅用了12天時間,充分體現了南部山區凝神聚力、擔當作為的決心與魄力。
南部山區有254個行政村,多數村莊自然人文底蘊厚重,綠色發展潛力較大。集體經營性建設用地入市的實現,使得在未改變土地所有權性質、保障農村農民基本權利的基礎上,切實增加了集體經濟收益,為未來南部山區生態保護和綠色發展探索了新路徑,為未來國土空間規劃批復以后土地要素保障拓展了新空間,對南部山區探尋鄉村振興蹚出了新路子。
濟南“破局”“第一步”邁出新成效
“農村集體土地的成功入市標志著我市農村集體經營性建設用地入市工作邁出了實質性的第一步,也是建立城鄉統一建設用地市場的第一步。”日前,記者采訪了我市研究農村土地改革工作多年的專家。
該專家介紹,“農地入市”對維護土地公有制度、保護耕地、促進農業農村發展、推動鄉村振興都有重要的作用。“農地入市改變了過去農村土地必須征為國有才能進入市場的局面,增加了集體和農民收入,加快拓展了企業合法用地空間,使供地方式更加靈活。”
記者了解到,目前“農地入市”改革試點仍存在一些困難,主要有入市缺乏規范性文件、農地抵押融資難等問題,亟需相關部門出臺政策進一步支持。對此,專家建議國家盡快出臺相關規范性文件,規范入市工作,盤活鄉村閑置的土地資源,推動鄉村振興和一二三產業融合發展。
據了解,2021年9月1日,國務院發布的《土地管理法實施細則》正式施行,進一步掃清了“農地入市”的法律障礙。與此同時,2021年10月13日,濟南市政府辦公廳印發了《濟南市集體建設用地管理辦法(試行)》,規定自2021年12月1日起施行。
其中,涉及集體經營性建設用地入市方面的內容共13條。主要明確了集體經營性建設用地入市的主體、方式、條件和基本程序等。《辦法》提出,集體經營性建設用地入市主體為集體經濟組織,使用權人為依法取得土地使用權的單位或者個人,主要以出讓、出租、作價出資(入股)等有償方式,按照“制定方案—逐級審查—公告交易—成交公示—簽訂合同”的程序入市。
依法取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租、抵押等,相關要求參照同類用途的國有建設用地執行,法律法規另有規定或者合同另有約定的除外。入市土地凈收益由各區政府參照同類國有建設用地并結合當地實際確定,按照工業倉儲用地20%、商服用地50%的比例收取土地增值收益金,繳納區財政,納入地方一般公共預算管理。 (記者時曄然 張敏 李小夢 錢堃)
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