今年長沙樓市上半場，公寓組團大跳水。

上半年，長沙公寓平均售價比普通住宅低438元/㎡，價格下行走勢明顯。

多個第三方機構還預測，后期公寓價格仍有一定的下調空間。

“庫存維持高位”“組團降價”“價格大跳水”，這是今年長沙樓市上半場，公寓產品最為明顯的特征。

3月，新力鉑園推出6888元/㎡的特價公寓，樓盤最終公布的銷售數據為：3天熱銷430套。

這一操作，拉開了公寓市場“以價換量”的序幕。緊隨其后，部分房企的公寓項目也開啟了“打折促銷”模式。

現狀

價格下行走勢明顯，市場供過于求

來自湖南世聯行的一組數據顯示：今年上半年，長沙市內五區的公寓與普宅月度成交均價，出現了三年多以來首次“倒掛”——公寓平均售價比普通住宅低438元/㎡，價格下行走勢明顯。在多個項目優惠促銷之下，上半年長沙公寓成交量同比大漲，但仍處于供過于求的狀態。

湖南中原研究院的數據顯示，上半年，長沙內五區公寓成交72.6萬平方米，同比上漲61%。但因長期高位供應，長沙公寓庫存已經達到461.78萬平方米，去化周期46.8個月，接近4年。

競爭紅海之下，勢必以價換量。來自0731房產研究院的一組數據顯示，上半年公寓市場價格仍處于下行趨勢：從內五區公寓成交單價來看，8000元/㎡至10000元/㎡的公寓占比最高，達36.88%，8000元/㎡以下的公寓占比較去年增加，15000元/㎡的公寓占比降至10%以下。

趨勢

或降價走量，或產品突圍

明顯供過于求，庫存高企也將公寓市場推向兩極：或降價走量，或產品突圍。

降價走量已在“組團降價”“打折促銷”中得到印證，產品創新突圍也正在進行之中：高端豪宅大平層開始出現。例如，運達中央廣場引爆了長沙商業大平層市場。短短十幾天成交額逾12億元，6000萬元/套被瞬間秒光，引發了現象級搶購。

高端改善需求的釋放，加之禁墅令和“雙限政策”之下，長沙大面積高住宅可選擇性少，高端住宅受限，因此，商業大平層成為品質改善突破口。

據中原研究院數據，截至目前，市場僅7個商業大平層項目在售，多沿湘江兩岸分布;除萬象公園毛坯出售外其他精裝均價2.5萬元至6萬元之間。

未來

后期公寓價格仍有一定的下調空間

高位供應、競爭紅海，特別是組團跳水的現象，整個市場都在謹慎觀望。多個第三方機構預測，后期公寓價格仍有一定的下調空間。

與此同時，我們也需要注意到，長沙公寓存在降價的空間。這一邏輯的起始，是因為住宅限購，沒了房票，閑錢進入了不限購、不限貸的公寓市場。溢出性投資需求曾使長沙公寓一度熱銷，大量需求的涌入進而推高了價格。

湖南中原研究院的數據顯示，2017年至2019年商務公寓的價格攀升，住宅限價，公寓和住宅性價比擴大明顯。2020年市場開始理性化，價格明顯回落，至2021年價值降至1.0以下。

這個趨勢，可以被看作是公寓市場價格回歸理性的信號。

有業內資深專家稱：“隨著供應量的增加和市場慢慢回歸理性，長沙公寓的價格回到了一個合理且本身商品應該具備的價格。”(記者羅雅琪實習生曾瀾)