最近，有研究報告稱，樓市在不同城市、不同區域之間的分化特別明顯，在長三角、珠三角不少城市成交旺盛的同時，環京區域、黃河流域的不少中心城市整體較為冷清，一些城市的二手房價也出現下滑現象。并且列出了十大房價下跌城市排行榜，其中廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，山東省頭部城市青島、濟南房價跌幅分列榜單二、三位。更重要的是，北京房價跌幅0.8%，排名第八位。

北京上榜十大房價下跌城市，讓很多人感到意外，甚至更不可理解，我們可以從三個方面分析北京房價下跌的深層次原因：

第一大原因，從人口流入和流出情況看，北京的房價并不具備下跌的剛性需求基礎

一般認為，城市人口的流入和流出，除了城市人才競爭和人口紅利經濟之外，更重要的可能還涉及到城市房價的未來。也就是說，人口的流入和流出是決定房價的非常重要的因素。

我們先從人口流入和流出情況看，北京是否有房價下跌的基礎？

根據最新的十大人口凈流入城市排行榜，北京處于人口凈流入最多的城市第三位！而且北京作為首都仍然對年輕人具有無比的吸引力和人才優勢。

有媒體根據國家統計局近期公布的相關數據以及部分城市的統計公報，對42個重點城市的人口凈流入情況進行了梳理，當前人口凈流入最多的10個城市分別是上海、深圳、北京、東莞、廣州、天津、佛山、蘇州、寧波和杭州，10大人口凈流入城市全部來自三個經濟圈，其中珠三角4個，長三角4個，京津冀2個。雖然10大人口凈流入城市中有8個在南方，但在南方豪強林立的排名榜中，北京牢牢地排在最具有經濟活力的城市上海、未來改革開放的前沿城市深圳之后，排名第三位。

曾經有一個全國各大城市戶口價值排行榜, 北京戶口的質量仍然是全國質量最高的。另有一個中國各城市戶口含金量排名，北京位列上海和深圳之前。

由此可見，人口流入流出因素并不是造成北京房價下跌的真正原因。

第二大因素，從城市經濟競爭實力排名情況看，雖然存在南方北方經濟差距，但北京的經濟實力排在前列，說明北京并不存在房價下跌的經濟環境

最近，關于南方北方經濟差距拉大的消息引發多人的熱議，這是否是北京房價下跌的原因呢？

從目前城市經濟問題分析看，確實存在嚴重的南北經濟差距拉大現象。

根據2020年第三季度的中國城市經濟總量排名的綜合數據看，今年第三季度中國經濟總量排名前十的城市依次是：上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、杭州、南京、武漢。在前十大經濟問題城市中，北京成為唯一留在前十榜單里的北方的城市，北方重鎮、曾經的三大直轄市之一的天津第一次掉出前十位，排名第11。

前十大經濟總量城市中，北方城市只有北京，其余九大城市全部是南方城市，得出南北經濟差距在拉大的結論應該并沒有什么可以質疑的。

而在這次十大房價下跌城市排名榜單中，我們也可以看出，房價跌幅較大的十大城市中，廊坊、青島、濟南、鄭州、天津、石家莊、長春、北京等八個城市位列榜中，確實與北方經濟的發展狀況相呼應。

但是我們要看到的是，今年第三季度中國經濟總量排名前十的城市中北京位列上海之后排名第二位。另一個某經濟研究院發布的2020年中國百強城排行榜顯示，北京、上海、廣州和深圳連續六年穩居前四，北方城市雖然仍然只有北京一家，但北京排名仍然居首。

因此，從城市經濟發展能力、城市經濟總量和城市經濟實力排名看，北京都是排名在前兩位，并不具備北京房價下跌的經濟基礎。

第三大因素，北京房價下跌是北京城市功能調整的結果，更可能是如何解決好大城市住房突出問題的方向？

既然北京已經不具備人口流入流出的人口紅利導致的房價下跌因素，同時也不具備城市經濟發展導致的房價下跌的經濟基礎，那么，是否是因為北京的房價過高導致回調呢？

從房價的絕對價格水平看，如果我們以二手房的交易均價來分析，深圳房價自2019年9月超過北京成為內地第一，今年繼續保持第一。如今深圳的二手住房均價為68170元，北京只以60294元排名第二。而房價居于第一位的深圳沒有下跌，房價居民第二的北京房價下跌似乎沒有什么道理？

再從房價的增長幅度看，如果以2015年為基數，北京新建商品住房銷售價格如果以2015年為基準100，則2020年7月為146.1%，上海是153.7%，廣州158.8%和深圳157.9%，如果我們進行簡單平均計算，北京每年上漲了8.12%，上海上漲了10.74%、廣州上漲了11.76%和深圳上漲了11.58%。可見，與上海深圳廣州相比，北京的房價仍然是最低的。

那么，到底是什么因素導致北京的住房價格下跌并列入下跌城市排行榜中呢？主要有三個因素：

一是北京作為首都在人口流入和人才引進上仍然處于相對控制的情形之下，并沒有像南方一些城市那些實施各種引進人才和引進人口的政策。2019年以來，各城市已經開始密集出臺人才培養和引進政策，僅2019年2月11日至2月15日，就有常州、海口、西安、南京、深圳等5個城市出臺人才引進新政，前兩個月發布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過16個。2020年12月份的年關之際，關于四大城市推出“史上最寬松”落戶的信息不僅讓人振奮還讓人驚訝！無錫推出落戶新政以后，福州推出落戶“零門檻”，廣州、青島兩大城市大專學歷即可落戶，從而再一次刷新了人們對戶籍制度的認知底層思考。而北京雖然也重視人才建設，但由于首都的地位，不可能大張旗鼓地吸引人才，更由于北京城市規模和人口規模的局限，更不可能以人口規模擴張為目標。

二是北京首都功能調整，對外人口疏散起到了人口分流的作用，從而對房價上漲有一定的抑制。從2016年開始，北京開始疏解非首都功能、人口控制和穩定經濟增長，城六區和城市副中心都開始人口疏解和人口控制，對北京核心區的那些最容易造成人口擁堵的部門，如各類批發市場、勞動密集行業，還有大學、醫院等進行疏解，為建設高精尖結構創造條件的同時，解決居民的養老、停車、買菜等問題。并對交通治堵、停車設施、大氣治理、買菜便利、養老服務和社會辦學等6個方面的“短板”進行補齊。疏解非首都功能也是造成北京房價下跌的一個原因。

三是也許成為如何解決好大城市住房突出問題的一個趨勢。大城市的住房問題已經成為最突出的住房問題，如何解決好大城市住房突出問題，既是社會穩定的需要，更是社會發展的需要。如何解決好大城市住房突出問題，已經成為目前的非常重要的經濟政策。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。社會保障住房一直是社會最基本住房需求的保證和保障，以抑制房價的過快增長、防止房地產泡沫為重點的調控是近幾年的政策主流和主導方向。其中，加快房地產租賃市場的發展，強化房子是用來住的是其中重要的內容。土地供應要向租賃住房建設傾斜，從而解決住房租賃市場的基礎性“瓶頸”難題，通過單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用，可以從根本上解決住房租賃市場供給的“瓶頸”難題。通過降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。北京的住房價格的下跌和穩定也將成為大城市如何解決住房問題的積極措施。

北京房價進入十大城市房價下跌排行榜，無論是好是壞都不重要，重要的是從北京房價下跌我們可以找到原因，并有針對性地解決房價難題。